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标题: 菲律宾买房的6个缺点 [打印本页]

作者: 浪漫无边际缺 时间: 2023-4-9 22:41
标题: 菲律宾买房的6个缺点

菲律宾金融中心马卡蒂的夜景

缺点一：信息不对称

信息不对称这个缺点，特别针对没来过菲律宾的人。

现在购置海外房产越来越简单，如果买开发中的期房，甚至连中介的脸都不用看到，就能直接下单购买。但问题是，买房可不像买芒果干，吃完太酸就算了。

举个例，投资房产能否获益的核心因素之一就是“地点”。卖方当然也知道你在想什么，要是你没去过，很有可能就把位在燕郊的房子，当成是了北京城二环内。因为，谷歌地图上看起来的确就在旁边。但在菲律宾差一点，就差很多很多，有时候隔一条街，周边环境的差距就可能是天翻地覆，这一边五光十色的金融中心马卡蒂，那一侧可能就是烟雾缭绕的垃圾山。

加上人不在菲律宾、中英文的信息壁垒等问题，可靠的信息屈指可数。就算上穷碧落下黄泉地找到了，大部分信息也来自房屋中介和开发商，人家都是要做生意的，难免隐恶扬善。

其实不止是菲律宾，只要投资海外房产都有这毛病，毕竟你不是生活在那的人，即便真的看过了一、两次，也很难马上理解当地的生活模式。他们习惯在哪用餐？就算附近有地铁站、大巴站，马路这边和那边差距都很大？你的租客愿意支付交通成本吗？

所以，如果你真的有心要投资菲律宾房产，请一定要实际“靠近”你要买的房子，感受一下附近环境，最好能在周边住上一阵子。问问自己：你愿意住在这里吗？

好的地点，不只影响未来房价的走势，也同时会影响租金。你连快递运费都那么斤斤计较了，买房这种大事，真的该多花点时间观察与研究。

烟雾缭绕的马尼拉贫民窟垃圾山

缺点二：二手房较难脱手

投资房产除了收租外，第二个收入来源，就是卖掉赚差价；但在菲律宾，二手房，可能比你想象中的难脱手。原因很简单，菲律宾经济正处在上升期，开发商们不断盖新的大楼，这导致你的房子在市场上变得比较没竞争力。

你把自己想象成买家就知道，差不多的价格，谁不想买新的？其实开发中国家都有类似问题，泰国、越南的房产市场也常常听到类似的毛病，就是买的很兴奋，卖的很辛苦.

另外，你的房卖给其他外国人的机会比较高，因为当地人，特别是一般中产阶级不太可能拿出一大笔“买房资金”，大多人都宁可买期房慢慢缴，贷款也比较方便，30年期的买房贷款很常见。再加上菲律宾二手房屋网不像中国，想买的人也没门路，大多只能通过房地产中介，中介也不会太花心力去卖你的二手房，那也不是他们的生财主力来源。

当然，如果你买的好，收租稳定，未来又还有升值空间，肯定还是卖得掉，只不过你可能就也不想卖了。不过，这只限于二手房，如果是新屋交屋前的转售市场，可能会比二手房好一点，毕竟还算新房，之前听说过马尼拉有些中资企业甚至会整栋包楼买下来当员工宿舍。

宿务市最古老街区——科隆街（Colon Street）的老旧建筑物

缺点三：当地发展可能不如预期

宜家要来啦！地铁要盖第十条线啦！菲律宾经济要起飞啦！对于菲律宾的发展，一直都是梦想很丰满，现实很骨感，虽然一直有在进步，但速度绝对比任何中介宣称的都来得慢一些。疫情这3年尤其如此，不少买了期房的业主不得不认赔出局，有些人首付赔掉还不算，还被开发商起诉追讨违约金。

菲律宾的建设还是在缓步前进，几条重要道路都在近年上路，马尼拉地铁多开了好几站，小马科斯和杜特尔特一样也在大建特建；但是目前看来，是真的有在努力盖，只是动作慢了点。

对菲律宾有了解的小伙伴都清楚，这里的事情永远都不可能快起来。10个工人上班，可能有3个在瞎忙，3个在闲聊，原本3天就能修好的陆桥，常常要修3个月。

不过话又说回来，虽然感觉菲律宾人很懒散，但倒是没听过菲律宾房产项目质量出问题，毕竟他们也处在地震和台风高发地带，但楼都建得稳稳的，没听过什么房屋倒塌的事。

正在忙碌的菲律宾建筑工人

缺点四：晚交房的事情太常见了

当你买的是期房的时候，就要小心，你可能会比预期还晚交房。什么叫期房，就是根本还没盖，只是先给你看看样品屋、设计图、房屋模型就要卖给你了，你先缴个头期款，接下来就在工程期中月月付钱，就很像缴房贷一样。

通常期房的工期会落在4-6年不一定，但就跟发展不如预期一样，交房的时间也常常会不如预期。

普遍的情况，他说晚三个月至半年是常态，有些中小型的开发商甚至会晚上好几年，要是你没转卖出去的话，现金就是被绑死在那，完全无法产生额外的现金流（无法出租）。

可以选好一点的开发商，在概率上就比较不会太晚交房。

宿务一处多年未完工的楼盘

缺点五：菲律宾贷款不易

外国人在菲律宾买房，8成以上都是付现金。

第一，外国人在菲律宾非常难申请贷款，目前听说唯一可以申请的银行是BDO，而且还非常难过，要准备一大堆资料，耗时伤神。

菲律宾银行可不像在国内，还要到处打电话求人贷款，人家是老大，你想贷款是吧，照着我们规矩来，反正文件少一样，可能就是多一个月的审阅期，动作慢加上他才是老大的心态，除非你是老司机，不然在菲律宾贷款绝对会是痛苦经验。

第二，菲律宾贷款的利率很糟糕，我自己是没贷过，听说贷款利率都在6%至8%左右，完全就把你租金收益给吃光光啦。

宿务市一家银行金融公司的贷款广告

缺点六：投资失败也不能自住

在国内投资房产失败，大不了不笑不走路，是干脆搬进去自己住。反正只要能自住，那就没啥好“亏”的（不知道这心态对不对）。但在菲律宾，若你买了一间烂房，租不出去也卖不掉，那除非你搬过去深耕，不然就只能放在那里生蚂蚁。

考虑到搬到菲律宾生活的人毕竟只是少数，就算是退休移民，大多也会选择舒服些的地方，不会在马尼拉市区塞车找罪受。

每项投资都有风险，而规避风险最棒的方式，就是找到风险实际发生时，你能执行的解决方案；所以你要想想，若你买的楼烂尾了，你该怎么办？你找得到人接手吗？你愿意自己去住吗？还是就认赔哭哭了。

所以，在菲律宾买房一定不要买冷僻地点的，这种房产砸在手里生蚂蚁是个大概率事件。要买就买大开发商操盘的位置最佳黄金地段，这样就能避免卖不出去也租不出去的尴尬了。

宿务市SM Seaside商场及周边可以说是菲律宾经济发展不如预期的一项重要证据。2015年11月27日，该购物中心开业，可开业以来，因为远离居民区，再加上周边房产销售并不理想，附近还有大批空地待处于待开发状态。这里也成为宿务乃至是整个菲律宾人流最稀少的购物中心，比如小编几年才会去一次。几年前该购物中心为了吸引租户入驻，还推出过零租金进入的政策。

房地产是相对长期的价值投资，但如果你想要炒短线、捡便宜、接笋盘，那踩雷的机率就会提高很多，没办法投资世界就是这么公平，风险跟报酬大多情况都是成正比的。

虽然菲律宾房地产有这些缺点，但整体来说还是利大于弊，这也才会让这么多人趋之若鹜，想来去发大财一波。

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