菲华论坛

标题: 普度众生的文章—关于菲律宾买房 [打印本页]

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 15:35
标题: 普度众生的文章—关于菲律宾买房

心血来潮写的，新手看看，老手就任性吧~
鉴于菲律宾租房贵（大家都有体验）,而且一不小心还好遇到无良房东或者中介，再者，有相当一部分有长期在菲律宾发展的打算，所以开始走上漫漫买房路。菲律宾买房的理由无外乎省房租拉，投资回报率拉，永久性产权拉etc，只要有一颗买房的心，就会有一堆的理由。这里，是要说新房或者二手房的注意事项。
1，如果以投资作为目标，一定要选好地段。道理简单，地段好，租金高，而且还不会断租。房子嘛，地段差的就便宜，租金也便宜，但是又断租的风险，因为地段不好，如果不是特殊原因不会常住，一年要是有那么两三个月租不出去，那损失也是不小。地段好，租客一般都会长住，而且断租的可能性比较小，租客固定，对于房东来说也是好事。而且地段好，将来出售的话，比较快卖出。

2，关于房地产房子的质量问题。菲律宾有很多房地产商，本人接触的主要是ayala和robinson，这个两个公司做出来的房子，用工用料不差而且一般地段不会很差。SM的话，很多时候选的地段相对来说次一些，但是还可以接受。不能接受的是SM旗下的一些楼盘，哎~那个隔音效果啊，那个内部用料啊~你懂的，详情请参考Jazz mall 。所以买房还是需要选一个比较好的地产商开发的，当然，SM也有中高端楼盘。自己考量了。

3，关于楼房容积率的问题，一般大家都知道国内都是搞一梯四户拉，一梯两户这样的户型，但是菲律宾很少有这样户型的房子，特别是makati地区。还是以Jazz Mall为例子，5部电梯，N户啊！新楼做起来，两三年，出租比例高了，人多了，等电梯简直心碎。户型小，容积率大了，即使游泳池，健身房之类的公用地方做的比一般大楼的大一些，但是人多，所以资源共享的情况下，自己还是挺郁闷的~

4，关于房款，菲律宾买新房，付款比例比国内起点低，大家看很多广告都是这么说的，这也是为什么很多国人买房被吸引的原因，但是尾款付款比例大，所以如果没有家里支持，没有伴侣一起分担，没有一份薪资高的工作的情况下，买房还是需要慎重考虑，因为前期分期付款低，但是后期付款太高，很多人载载后面付款额度上。比如现在正在建的，RCBC旁边消防站的AIR，一室一厅大概总价370peso那样，41个月免息供房，每个月看起来万把peso，41个月大概付款60万peso，交房的时候得一次性付清余下的310万，如果自己奋斗工资1万多，家里没法支持的话，最后的这个尾款压力大~土豪请任性（留下方式，我要跟你做朋友~）

5，买到是新房，一般很少能按合同准时交房的，（菲律宾办事效率，你懂的），但是交房的时候一定要检查清楚。因为这边房子都是带一定装修的，如果签字交房之后，开发商是一概不理的！切记，厕所，厨房是重点！重点！重点！

6菲律宾，好地段的房子卖得快，比如楼主之前对竹子楼旁边的还在盖的楼盘很是心动啊，但是房子还在盖，早卖完了。这个时候不要急，得多渠道去看看有没有转让的。据我所知，很多中国人在这边开始的时候低首付买入，中介有相当一部分因为回国，资金链断或者突发情况要转让未交房的房子的，如果买入这样的房子，相对二手房来说，更安全，因为跟原买主约定了价格，可以去房地产公司那里交之前他的房款给他，然后就在接下来就是新购房者跟房地产商的交易了，比较放心，‘没有那种一房多卖或者抵押房出售的情况。注意一下，菲律宾买房，一开始交的钱，如果期间不想买了，要嘛得找人接手能收回钱，要嘛拿不回房款的，因为一般房地产商不会再退回之前的房款，原房主不要买，房地产商很多时候是白的便宜的，既得了之前的房款，又可以收回房子重新卖出。所以，如果遇到这种情况，新买家可以杀价。

7，关于贷款，如果从这边银行贷款，一般的是不大可能的，贷款的额度不高还各种要求。除非你自己所在的公司帮忙弄不然的话很难从这边银行拿得出贷款。还有另一种贷款的机构，申请过程简单，基本提供工作签收入证明，银行流水就可以办理的贷款，但是利息在13%-15%。如果不在乎利息又想买房，可以考虑，卖房子的人都懂，直接问他们就可以了。

8，关于二手房，其实我对二手房还是有谜之喜爱的~1，二手房是现房，拿下即可出租或者自己住，不需要等，这边建房期太久，从开始建，3-5年能拿到房子就是快的了。2，二手房不需要付12%的房产税，省下一笔。3，二手房一般可以直接参考入住率，出租率这些问题，对于投资考虑还是可以的。

9，我所说的二手房，是那种楼况好的二手房，不是cityland的那种，比如RCBC旁边的竹子楼，楼龄有8年那样吧，但是大楼内部还不错，隔音也不差（之前住过那里），搞下一个单间，做成Jazz那样的一室一厅，出租2万3-两万5，分分钟可以租的出去。所以，大家在买二手房的时候，一定要考察楼况。

10，不管是二手房还是新房，我建议大家都不要买大户型。大户型在菲律宾不好出租也不利于将来出售。毕竟在这里的，都是暂时的，最后都要回国的，所以面积没法用国内的标准来衡量。一室一厅，在30-40平米那样吧，两室一厅的，60平米上下差不多了。没公摊，拿到手的话，看着还行‘，出租或者出售都不错。

11，二手房买卖，在这里也是有一房多卖或者抵押情况下出售的情况的。所以买二手房，找一个信得过的中介是关键，但是为了以防万一，在交易之前问中介拿：certified true copy of condominium certificate of title (房产原件复印件) ,certified true copy of tax declaration real estate taxes (每年房产税收据原件复印件),copy original reciepts of real estate payments (开发商收据原件复印件),copy assosiation dues payment (物业收费收据复印件)然后去makati city hall查询这套房子的买卖状态和业主是否对的上。当然了，我也建议小伙伴直接去大楼物业处说明情况让他们查一下房东名字跟中介给你的是否对的上，这样更保险点。

12，买二手房的话，付款方式就没那么灵活了，一般是要求一次性付款的，当然具体情况还得看你跟房东怎么约定。找到了靠谱的中介，一次性付款是没问题的，但是如果不放心，可以跟中介和房东商量先付款80%那样，过户完成再付省下的20%。当然，需要你的巧舌去谈了。

13，关于过户，一般二手房过户手续时间需要2-3个月，但是一般付款已完成就在付款完之后拿到房子了接下来就是等过户手续完成了。新房的话，房产证有些没有那么快的，即使是付全款，也要等房地产商把整栋楼基本卖完了，才开始办理整栋楼的房产证的。

暂时想到这些，要是还想到其他，会再上来补充。

作者: 傻女内0 时间: 2017-3-21 15:45
虽然没钱买..看看也好...

作者: batman1 时间: 2017-3-21 15:48
还有一种rent to own的吧？
哈哈

作者: genau_ 时间: 2017-3-21 15:49
1：三个月工资证明丶三个月交税单丶水电网有你名字的一张
2：职员证明(COE)
3：2ID
4：1X1 2X2 照片两张
5：律师丶或者菲律宾紧急联络人
6：20%首付 10%不可能，外国人最多10年贷款
7：支票
8：定金
9：几个月才能拿到房
10：合同大概签几百个名字吧。。。。手软为止

作者: manila 时间: 2017-3-21 15:54
辛苦了真的很好

作者: cassiel116688 时间: 2017-3-21 15:58
看看分析情况

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 16:05

chrislee 发表于 2017-3-21 15:48
还有一种rent to own的吧？
哈哈

这种付款方式在Makati好的楼盘基本没有，竹子楼旁边在建的楼，还有一部分在2018年那样交房，但是在2016年的时候基本卖完了，不是很好卖的楼盘才会有这样的付款方式

作者: guoxiaomi 时间: 2017-3-21 16:05
长期在菲发展有长远打算还是很多的选择

作者: 牛二爷 时间: 2017-3-21 16:09
看看学习

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 16:11

elvisweh 发表于 2017-3-21 15:49
1：三个月工资证明丶三个月交税单丶水电网有你名字的一张
2：职员证明(COE)
3：2ID

没买期房，不懂，期房等太久

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 16:13

小辉发表于 2017-3-21 16:05
长期在菲发展有长远打算还是很多的选择

菲律宾买房比较划算，很多人，一开始来就唱着什么时候回国，结果干了3-5年还在这里呆，如果一开始有胆识买房，3-5年的房租，都已经是三分之一的房款了

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 16:19
关于投资回报率，这里要补充下。菲律宾房产出租，一般12年这一可以回本，投资回报率是这么算：比如房子350万peso，30平米一室一厅，出租价是25000peso，扣除每个月物业费大概3000peso，纯房租收入是21000peso，那就是3000人民币那样。那一年租金是3万6，出租14年，基本可以收回成本了，这个在国内，除了大城市，一般没有这么快能收回成本的。在我看来，在这里投资，如果15年之内回不来本金的，要很慎重考虑。10-12年能回本的，累死累活，买一套也值得

作者: 人民星火原 时间: 2017-3-21 16:23
感谢分享，很实用 ^^

作者: aew145145 时间: 2017-3-21 16:40
怎么还有一点点呢

作者: MR.fan 时间: 2017-3-21 16:41
菲律宾买房，一开始交的钱，如果期间不想买了，要嘛得找人接手能收回钱，要嘛拿不回房款的，因为一般房地产商不会再退回之前的房款，原房主不要买，房地产商很多时候是白的便宜的，既得了之前的房款，又可以收回房子重新卖出。所以，如果遇到这种情况，新买家可以杀价。

您好买别人的已经首付20% 的房子后面还贷我来对方说房产证在银行这样子需要注意什么名字可以换吗？

作者: 驼驼传媒 时间: 2017-3-21 16:41

BellaSu 发表于 2017-3-21 16:11
没买期房，不懂，期房等太久

我买的是建成的，属于二手吧，毕竟是转让的。找的开发商的销售者买的，先付定金才能看房，然后各种资料证件。。。93平

作者: Vincent_Fang 时间: 2017-3-21 16:42
好好学习，天天向上

作者: 3243241 时间: 2017-3-21 16:46
请问如果是二手房的话，一般都是要求几个月内付清的，那么这种价格是不是相对期房的一次性付清打9折，哪个会比较划算呢？

作者: summer8 时间: 2017-3-21 16:49
楼主是买了还是买了呢

作者: wooocao 时间: 2017-3-21 16:56
很实用，围观

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 16:57

peterdou1989 发表于 2017-3-21 16:41
菲律宾买房，一开始交的钱，如果期间不想买了，要嘛得找人接手能收回钱，要嘛拿不回房款的，因为一般房地产 ...

因为只是付款20%，等于贷款80%，没付清房款，房产证肯定是在银行的。名字可以换，一般更名费是5万peso。建议你不要私下跟原房主交款，直接跟原房主去房地产公司那里办理更换名字手续，材料都签完成了，再交钱给原房主，那么接下来就是你跟房地产的交易了，如果可以，建议跟原房主砍价

作者: 拿破仑 时间: 2017-3-21 16:59
顶顶支持支持

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 17:00

elvisweh 发表于 2017-3-21 16:41
我买的是建成的，属于二手吧，毕竟是转让的。找的开发商的销售者买的，先付定金才能看房，然后各种资料 ...

那挺大了，这里没有公摊，93平米差不多是国内115-120平米了，应该是三房，如果自己住还好，出租的话，一般是公司租来做宿舍了，物业费是关键，Makati区，RCBC附近物业费大概80-110peso一个平米，如果是这样，那你每个月要交差不多1万peso的物业费，建议一次性交一年的，这样有最少5%的折扣

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 17:03

yesmilo 发表于 2017-3-21 16:46
请问如果是二手房的话，一般都是要求几个月内付清的，那么这种价格是不是相对期房的一次性付清打9折，哪个 ...

二手房主要是需要你跟卖家商量付款方式的，但是不管怎么付款，都是需要交一笔定金给房东，比如交5万peso，这个跟新房打九折比较的话，同样的地段的话，应该是二手房比较划算。Makati这两年的新房，涨价比较厉害，而且二手房楼况号的话，新房性价比没有二手房高

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 17:04

aew145145 发表于 2017-3-21 16:40
怎么还有一点点呢

想到哪里，就写到哪里了~

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 17:05

summer8 发表于 2017-3-21 16:49
楼主是买了还是买了呢

楼主现在是一屁股债的房奴~

作者: 持明勇士 时间: 2017-3-21 17:09
真想在这里搞个房了，感觉比国内划得来

作者: b5692387 时间: 2017-3-21 17:25
学习学习

作者: BellaSu 时间: 2017-3-21 17:26

betboybbb 发表于 2017-3-21 17:09
真想在这里搞个房了，感觉比国内划得来

如果BC不倒的话，投资回报率确实比较好

作者: asheng 时间: 2017-3-21 17:31
AYALA跟ROBINSON的房···我都不知道该怎么说了···看房子里面最烂的就是这两个房产商····

作者: apang 时间: 2017-3-21 17:33
看看看看看看

作者: 吗卡提 时间: 2017-3-21 17:43
谢谢正想买房。

作者: 风一样 时间: 2017-3-21 18:27
谢谢楼主科普，应该很有用的。

作者: calvin43212000 时间: 2017-3-21 18:28
看一看隐藏内容

作者: 101chen 时间: 2017-3-21 18:38
过来学习下

作者: 夏目家的喵喵喵 时间: 2017-3-21 18:46
向老司机学习

作者: Linda 时间: 2017-3-21 19:43
了解一下

作者: Felixchu 时间: 2017-3-21 19:58
没钱买，也看看

作者: linda0102 时间: 2017-3-21 20:02
感谢楼主分享，非常有用。

作者: linda0102 时间: 2017-3-21 20:05

elvisweh 发表于 2017-3-21 15:49
1：三个月工资证明丶三个月交税单丶水电网有你名字的一张
2：职员证明(COE)
3：2ID

楼主厉害的。

作者: henlenbian 时间: 2017-3-21 20:42
看看帖子

作者: mgm001 时间: 2017-3-21 22:46
学习学习

作者: 寂寞的风 时间: 2017-3-21 23:00
回复了好好学习

作者: moonoon 时间: 2017-3-21 23:52
分析的很透彻

作者: robin123 时间: 2017-3-22 00:27
多谢楼主分享，非常有用

作者: melodyc 时间: 2017-3-22 00:42
楼主好人，谢谢

作者: 丁浩然@FB 时间: 2017-3-22 01:48
支持原创，谢谢楼主

作者: 爱你爱得超过 时间: 2017-3-22 02:25
看看学习

作者: 爱苦笑的小熊猫 时间: 2017-3-22 04:57
我的个天~~我连英语都不会~~买房还是算了吧~

作者: Jiajia123 时间: 2017-3-22 07:18
谢谢楼主

作者: nmgxxw 时间: 2017-3-22 07:18
看一看真想

作者: 派大星 时间: 2017-3-22 08:30
随便看看了

作者: 扒哥说 时间: 2017-3-22 09:40
看看后续的内容。

作者: liuhongdang 时间: 2017-3-22 09:43
看看了解一下

作者: derek9704 时间: 2017-3-22 10:08
看看~~~~~~~~~~~~~~~

作者: nickjia 时间: 2017-3-22 10:12
感谢楼主分享，准备入坑

作者: BellaSu 时间: 2017-3-22 10:17

284883385 发表于 2017-3-21 17:31
AYALA跟ROBINSON的房···我都不知道该怎么说了···看房子里面最烂的就是这两个房产商···· ...

这两个房地产的，已经算是不差的了，SM和DMCI的房子，你看了就知道了~之前住过JAZZ几天，隔壁晚上啪啪啪的声音，自己听着都能想出一部yellow Book

作者: BellaSu 时间: 2017-3-22 10:19

js8899 发表于 2017-3-22 04:57
我的个天~~我连英语都不会~~买房还是算了吧~

兄台~~买房需要的是钱，不是英语

作者: xucaitou 时间: 2017-3-22 10:21
买不起买不起
买不起
买不起

作者: fjyounger 时间: 2017-3-22 10:24
这边买房还是要谨慎的，二手房在转卖的时候是要交房价大概10%的费用的。

作者: talenter1122 时间: 2017-3-22 10:26
写得不错。。。。

作者: 柳州螺蛳粉代购 时间: 2017-3-22 10:33
看一看。。。

作者: xiaocai348 时间: 2017-3-22 10:34
看看了

作者: BellaSu 时间: 2017-3-22 11:01

fjyounger 发表于 2017-3-22 10:24
这边买房还是要谨慎的，二手房在转卖的时候是要交房价大概10%的费用的。

...

这个要看你怎么跟房东谈了，目前在谈的二手房，除了房款之外，我自己付5万peso的转名费和1.4万的税，然后其他的6%增值税，中介费等是房东付。可以跟房东和中介商量，把房价合同做到低于实际卖价，这样报税的时候，可以少点

作者: JingwuYan@FB 时间: 2017-3-22 11:07
了解了解

作者: shelley 时间: 2017-3-22 11:08
不错不错的建议

作者: h100919 时间: 2017-3-22 11:13
想看

，要看

作者: 413242719 时间: 2017-3-22 11:15
投资买房可以做退休移民SRRV

作者: khon 时间: 2017-3-22 11:17
楼主是干中介的？

作者: shsh8821 时间: 2017-3-22 11:18

BellaSu 发表于 2017-3-22 10:17
这两个房地产的，已经算是不差的了，SM和DMCI的房子，你看了就知道了~之前住过JAZZ几天，隔壁晚上啪啪啪 ...

= =
烂····无论是地理位置，还是房子的质量····

作者: Ricky..Ang 时间: 2017-3-22 11:22
看看看看扩扩扩扩扩扩扩扩扩

作者: hh777 时间: 2017-3-22 11:23
好文章~~~

作者: uglyone 时间: 2017-3-22 11:23
有点兴趣..

作者: 亚莲沃克的诺亚 时间: 2017-3-22 11:26
期待楼主分享菲律宾关于住房方面的法律

作者: BellaSu 时间: 2017-3-22 11:37

kokoko 发表于 2017-3-22 11:26
期待楼主分享菲律宾关于住房方面的法律

没有~~~这笔的律师跟医生是出了名的贵~~楼主这个房奴是万万不敢接近他们的~~~二手房一般房东都会找好中介，文件方面中介会处理，只是自己要去city hall查产权，具体查什么，文章里有写，查得都没问题了，基本OK了。买新房，有律师但是是来自房地产方的律师，不需要操心

作者: BellaSu 时间: 2017-3-22 11:38

Phvisa1 发表于 2017-3-22 11:15
投资买房可以做退休移民SRRV

SRRV要35岁以后才能办理~~~原谅楼主太年轻达不到标准。。。。。

作者: BellaSu 时间: 2017-3-22 11:39

284883385 发表于 2017-3-22 11:18
= =
烂····无论是地理位置，还是房子的质量····

不好意思，我买到的都还不错，刚好买到就是这两家的~~那大款你可以去看SM的呀，说不定和你心意

作者: BellaSu 时间: 2017-3-22 11:40

tony900620 发表于 2017-3-22 11:17
楼主是干中介的？

不是，打工族。。。只是了解得多一些~~不过有人建议我改行做中介

作者: jackleef 时间: 2017-3-22 12:03
6666666666666666666666666666666

作者: q4506089 时间: 2017-3-22 12:14
参考一下

作者: 良辰 时间: 2017-3-22 12:20
谢谢分享

作者: 九两饭 时间: 2017-3-22 12:24
看一下涨个姿势

作者: 2492993404 时间: 2017-3-22 12:43
来看看哈

作者: 白飞飞 时间: 2017-3-22 12:52
二手房子交易不用交税，是不是真的哦，不要误导大家

作者: 爱上默的暴小虎 时间: 2017-3-22 13:06
谢谢分享！

作者: andy168 时间: 2017-3-22 13:14
快快快快快快看看看看看看

作者: BellaSu 时间: 2017-3-22 13:28

小喽啰发表于 2017-3-22 12:52
二手房子交易不用交税，是不是真的哦，不要误导大家

有一笔税，12%的，新房需要交，二手房因为之前已经交易过，这笔税不需要重复交，我帖子说的是我自己买新房和二手房的经验和见解，要是觉得误导，可以不用看的

作者: mickeyamywu 时间: 2017-3-22 13:31
看看有设么投资机会

作者: 4848588 时间: 2017-3-22 13:37
我来回复看看

作者: BellaSu 时间: 2017-3-22 13:38

xdchbbn 发表于 2017-3-22 13:31
看看有设么投资机会

BC不倒的话，投资机会还是比国内好的

作者: 就是测试 时间: 2017-3-22 13:38
学习学习

作者: 猪猪 时间: 2017-3-22 13:57
看看看看看看看看看没拿卡哪款满昆明南

作者: samghm 时间: 2017-3-22 14:03
学习了

作者: 我有故事 时间: 2017-3-22 14:13
kankan........

作者: 明明Monica 时间: 2017-3-22 14:27
的顶顶顶顶顶

作者: Kkkkk 时间: 2017-3-22 14:38
想买一套房

作者: 段薇薇 时间: 2017-3-22 14:50
学习学习学习

作者: shishi123 时间: 2017-3-22 15:00

BellaSu 发表于 2017-3-22 11:39
不好意思，我买到的都还不错，刚好买到就是这两家的~~那大款你可以去看SM的呀，说不定和你心意
...

可能是我看的都比较烂。。。。

讲真···那隔音真的不好····

作者: 小虾球 时间: 2017-3-22 15:02
谢谢分享，实用

作者: BellaSu 时间: 2017-3-22 15:13

284883385 发表于 2017-3-22 15:00
可能是我看的都比较烂。。。。

讲真···那隔音真的不好····

看中高端楼盘就没你说你的问题，我从Robinson手上买的一套，窗户玻璃都是德国进口的（窗户上的保护膜是德文，写德国制造），就在马路边，关上窗户，家里瞬间安静，即使是摩托的声音也不是那么听得清~如果你看的是ayala旗下低端楼盘，比如avida，那就不好说了

欢迎光临菲华论坛 (https://bbs.phhua.com/)