菲律宾12%房产增值税这个瓜，一波三折又反转了

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关于菲律宾房产税，从2020年11月以来，一直是众多房产投资客关注的热点，没有之一。

大半年以来，菲律宾期房的12%房产税，从张罗调低税基至200万的靴子要落地，一直到2021年1月1日税务局发文表明开始着手实行，再到杜特地总统签署法令通过，以SMDC为代表的开发商，已经按照新税基，开始收取了一波12%的房产税，再到最新6月11日，菲律宾税务局更新了最新收税公告，将房产税的税收标准又回调至319万。



如此一波三折，无论是吃瓜的群众还是正在下场买免税房的客户，纷纷大呼猝不及防，菲律宾政府怎么如此任性，仅仅7个月，变了三次脸。

本着实事求是的态度，彩荣先讲三次变脸的前后变化，再讲其中的博弈过程，最后讲一下今天彩荣和SMDC客服中心的实地了解，SMDC关于税务调整的建议。

第一折：从2020年10月下旬开始，以SMDC为代表的的一线开发商，通知客户在交易二手期房更名的过程中，2021年起，房价不到319万的单元公寓，将被征收房价12%的增值税（VAT）。

按照菲律宾税收法，以及菲律宾税务局（BIR）更新的RR13-2018法令中有关增值税（VAT）的部分，增值税三年一调整，2021年，正好属于调整之年。



按照该法令，2021年起，增值税的税基，从319万降低为200万，可以说，一旦此法案正式实施，市场上的免税房将被统统腰斩。

第二折：2021年头两个月，市场里成交的二手更名期房，新合同出来后，并没有按照税务局的规定增加VAT，坊间传说，因为疫情造成经济低迷，市场新房期房，成交数量持续阴跌，已有代表地产行业利益群体的议员，发表公开讲话，同时给财政部和税务局发函，建议慎重考虑调低税基一事。

彼时，因为舆论场中，议论纷纷，因此BIR也没有在那个时候，强行推进该法令的更迭与实施。

2021年，是杜特地总统的财税改革进入攻坚深水区，菲律宾参众两院为通过新税法 ——《企业复苏和税收激励法案》（Corporate Recovery and Tax Incentives for Enterprises (CREATE) Act），争分夺秒走流程等待批复成为法律。

在两院提供的税改草案里，房产增值税的免税门槛，从之前的319万宽松至420万比索，理由是刺激菲律宾的地产购买热情，为房产开发商松绑，加速地产行业的发展。
　　

然鹅，一向以穷人保护者自居的总统，觉得420万门槛容易漏掉太多税金，于是否决掉420万的宽松门槛，依旧按照原有税法规定，2021年住房的增值税（VAT）免税门槛，调整到200万比索。

消息公布后，SMDC，AYALA，对于旗下近期交易的免税房，纷纷跟进，推出自己的免税房补缴SOA的相关资料，

杜特地于2021年3月26日签署该法案，15天后，菲律宾国税局（BIR）发布了新的税收法规细则，该法规将实施《企业复苏和税收激励法案》（CREATE）的规定。

这是该故事的第二波转折，杜特地大笔一挥，绝灭了免税房从319万涨到420万的可能性。

第三折：经历了杜特地总统的钦点，VAT的靴子落了地，对于普通购买免税房的客户来说，增加了一笔不菲的费用，但是这笔钱，开发商拿不到，卖家拿不到，最后是归于国库。

买卖双方都没有利益，只是增加持有成本的结果会发生什么？答案是显而易见的免税房交易数量直线下降，去SMDC办事再不会经历等打印SOA排队一小时的局面。

本来房产市场已经几近躺平，现在唯一有点热乎气的免税房也被强行结扎，无论是卖家买家中介，都憋了一肚子不满情绪，再加之市场低迷，以为调低了税基可以增加税收，结果发现市场没交易了......

从善如流的财政部，在一堆房产利益集团的游说下，从善如流的签署了更新备忘录，结果是第三折，菲律宾税务局于上周六发布了 RR 8-2021备忘录，该备忘录的重点是，鉴于菲律宾当下的是局面，为了刺激房地产经济。免征增值税（VAT）的房屋的门槛将保持在 319.9 万比索。

换句话说，兜兜转转了半年多，菲律宾免税房的增值税起征点，再一次回到了原点。



RR 8-2021备忘录相关截图。

一波三折，好事多磨。

从开发商和中介工作的角度讲，反复的被政策和法律烙烧饼，调整过来在拨乱反正回去，额外增加了工作量，肯定是不满意的。

但是从另一层面讲，无论是财政部还是税务局，面对市场反应，从善如流，从总统签字成为法律的那一刻到推出更新的备忘录，仅不到80天，这个效率，已经很不菲律宾了。

此外，尽管面对总统签字通过的压力，但是财政部还是能根据市场反应，最后做出顺应市场的选择，这可以说是总统政令不出马拉坎南宫，也可以说菲式MZ没有中央权威，反正看你在什么角度去理解咯。

各大开发奸商对于财政部的高效反应，自然欢呼一片，一张图自行体会。



大意：菲律宾社会化和经济住房开发商组织 (OSHDP) 代表经济适用房的利益相关者，向财政部长阁下表示衷心感谢。

部长阁下响应我们的呼吁，将住房的增值税免税门槛保持在 3,199,200.00比索。引用大流行的不利影响和迫切需要解决贫困和低收入菲律宾人的困境，OSHDP 与全国房地产协会联合，写信给部长，并呼吁实施正确的政策。

感谢财政部和税务局，对受疫情大流行影响的贫困和低收入工人的高度敏感反应，帮助寻找解决方案以弥合该国巨大的住房缺口，并维护菲律宾家庭获得体面和负担得起的住房的普遍权利。

从这点也可以看出，公权力的让步和谈判，也不全是市场低迷的作用，或者说，之所以如此快做出反应，第三方的协会组织（社会化和经济住房开发商组织 及菲律宾地产协会），积极向公权力反映实情，为市场请命的作用也功不可没。

最后补充下今天去SMDC和客服中心就此事沟通的进展，客服中心表示他们也是今天（周一）受到税务局转发的更新备忘录，为此，彩荣到客服中心的时候，SM地产的管理层正在紧急磋商开会，因为之前已经有一批介于200-319万之间的房产更名交易，已经出具了新合同且征收了增值税，还有一批房产更名交易后，虽然还不到交尾款的时刻，但是SOA已经按照收取增值税的价格进行了更新，因此这些受到新政三折影响的房产，都要重新进行评估和调整，涉及到税费退还的情况，将会出台一个执行细则。

同时，客服也建议处于这一批被额外征收房产增值税的客户，可以写邮件给客服中心，描述自己情况，提出自己的退税或转移已付税款抵扣其他项目款项的建议，客服中心好登记后予以反馈至经理层，抓紧处理退税改SOA付款明细等相关细则。

备注：和客服沟通过程中，客服也表示他们很无奈，这样一来，他们的工作也会增加许多，但是这些姑娘小伙子们和我一样，为这些客户高兴，因为他们能因为一项政策的调整，而节省下为数不菲的购房费用。

在疫情大流行依旧持续的当下，对于客户而言，只要能节省购房成本，就是好事。