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[综合讨论] 购买开发商的分期付款房,需要重视的两个时间节点:

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发表于 2021-2-20 20:00:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
菲律宾的新房市场上,分期付款买房可谓是遍地开花,有可以分期购买的现房,也有一两年后交付的期房,更有围栏一圈就开始销售的楼花。不论是排得上榜的知名开发商还是名不见经传的中小开发商,甚至是私人建设的房产项目,基本上都有采用分期付款的销售模式。房产可以分期购买给了大家更多选择的同时,其中隐藏的风险也不可忽略。不然投资款打了水漂,岂不是可惜。下面一个真实法律案例也许可以给读者一点启发。

法律咨询:      我与一家房地产公司签订了一份出售合同,其中涉及一栋房子和一块地,我已经支付了合同价的80%,但我发现开发商将该房产抵押给了一家银行。请问开发商是否可以不经我同意抵押我的单位?

购买开发商的分期付款房,需要重视的两个时间节点:w2.jpg


案例剖析: 需要强调的是,你与房地产公司签订的合同是一份“出售合同”。目前还没有进行所有权转让,因为所有权只在交付或签署销售契约时转让给买方,而且合同价格已全额支付。这符合菲律宾新的民法典规定:  “第1496条。被售物从其以第1497条至第1501条中指定的任何一种方式交付给受售人之时即已取得其所有权,或以任何其他方式表明同意供应商转让财产到买受方。  “第1477条。出卖物的所有权自实际交付或者推定交付时转移给买受人。  “第1478条。当事人可以约定,买受人未付全部款项,该物的所有权不得转移给买受方。  由于该单位的所有人是开发商,开发商可以用其贷款提供担保。这在菲律宾国家银行诉Dee等人案(GR182128,2014年2月19日)中得到支持,最高法院通过副法官BienvenidoReyes陈述:  “必须强调的是,PEPI与请愿人之间的抵押合同仅仅是PEPI为其扩建项目从请愿人取得的三年贷款的附属合同。抵押是确保履行本金义务的辅助保证,并且它不影响财产的所有权,因为抵押无非是作为债务抵押的留置权。  “请注意,在PEPI将财产抵押给请愿人时,PEPE受访者与Dee之间的现行合同仍然是销售合同,因为Dee尚未完全支付财产的合同总价。在这一点上,PEPI在将财产抵押给请愿人时,拥有其权利,因为在出售合同中,所有权由卖方保留,并且直到全部支付购买价后才转让。换句话说,在抵押时,PEPI仍然是财产的所有者。  因此,在中国银行股份有限公司诉洛萨达夫妇案中,法院确认开发商的抵押权,包括:细分地段或共管公寓单位的所有权仍归属于所有者或开发商,等待分期付款购买者全额支付购买价。xxx”  根据您的情况采用上述决定,开发商仍然是财产的所有人,即使没有您的同意,开发商也有权抵押该地产,但是抵押权需要得到住房和土地使用监管委员会的批准。希望我们能够回答您的问题。该建议仅基于您叙述的事实以及我们对此的剖析。当其他事实发生变化或阐述时,我们的观点可能会有所不同。     结合该案例,购买的分期付款房产有两个重要的时间节点:
1.在你付清全款之前,哪怕是付了90%以上的房款,房屋的所有权仍归开发商,开发商有权将其抵押贷款(如果遇到小开发商,刚好资金链紧张,其中的风险自己衡量)。
2.在你付清全款以后,签署相关合同,所有权将进行转移,至你拿到产权证,所有权彻底归你所有。

By:菲律宾花椒姐


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