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[好文分享] 菲房产增值税靴子落地 免税房成为历史

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发表于 2021-5-4 07:00:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
关于菲律宾房产的增值税,是一个纠结已久的问题。

增值税,VAT(Value Added Tax),这个是政府强制征收,且统一的,税率为12%。

2021年之前,在菲律宾,无论是和开发商购买期房,还是从市场上买的转售期房,如果房子裸价没有超过3,199,200比索(按照当下的汇率,大概44万人民币),买房业主是不需要付vat的,如果超过了起征点,买家要承担12%的增值税。

BUT,律师也提醒各位从市场上买二手期房的个人业主,由于二手期房在市场上的私人转售行为,最后归根结底,老业主要放弃权利,新买家也重新和开发商签订合同,这种叫做转售行为(Resale)。

因此从转售流程描述而言,只要是你从市面上买二手期房,重新与开发商签订购房协议的话,那么就符合VAT的征收标准,唯一需要参考的是,VAT起征的征税税基的高低。

在2020年11月份的时候,二手期房转售市场上,有关房屋增值税的起征额度

要调整的传闻,便已经山雨欲来风满楼。

收到SMDC开发商发来的税务信息更新通知,大意是说市场上转售的二手期房,自2021年1月1日起,VAT起征点,由当前的320万比索,降低到200万比索。

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换句话说,从2021年1月1日起,如果您购买SMDC开发商旗下开发的二手楼花,如果该房源是免税房,初始购房合同价格只要高于200万比索的,都需要征收12%的增值税vat。

相关链接:<致各位菲律宾免税房购买用户的一封信>

咨询了业内人士,相关税务顾问发来了菲律宾税收法,以及菲律宾税务局(BIR)更新的RR13-2018法令中有关增值税(VAT)的部分。

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原法令很长,这里只截取有关房屋销售和租赁部分的增值税要求:

1:自2021年1月1日起,增值税豁免只适用于销售价格不超过200万比索的房产。此项价格豁免基数每三年会根据市场价值来调整。(备注该法令更新,发布于2018年,也就是说经过2018-2020年三年,到2021年,增值税豁免额度调整,那么可以推测,下一次调整,将发生于2024年)

2:自2021年1月1日,公寓房屋租赁的增值税豁免额度从20000比索/月调整为15000比索/月。

这一切,又恰逢菲律宾要签署新税法,于是有关VAT的免税门槛,再一次成为了争执的焦点。

进入2021年,菲律宾参众两院为通过新税法 ——《企业复苏和税收激励法案》(Corporate Recovery and Tax Incentives for Enterprises (CREATE) Act),争分夺秒走流程等待批复成为法律。

关于这部新税法,实际上是一个庞大的税务改革系列工程的一部分。

菲律宾的税改计划,要是详述起来,可以是一部专门的经济博士毕业论文,TOO LONG,因为大家都是关心买卖房子的成本高低,这里就不往远发散了。

反正各位只需要知道,因为疫情的影响,菲律宾的经济已经彻底躺平,再不降低税率,释放活力,眼见得越来越多产品变成“越南制造,印尼制造,泰国制造”,菲律宾马上要成东盟垫底。

难得各位利益集团角头放下彼此利益争夺,形成共识,于是乎关于VAT的部分,也浮上水面。

在两院提供的税改草案里,房产增值税的免税门槛,从之前的319万宽松至420万比索,理由是刺激菲律宾的地产购买热情,为房产开发商松绑,加速地产行业的发展。

然而,也有部分议员表示,目前420万的房子,在马尼拉大都会,已经比较少见,话说如果能负担得起400多万的房子,还差交增值税的那几个钱么?这项VAT的豁免,除了能让有钱人逃税之外,然并卵。
  

最后,税改草案和各方意见,一并呈交总统,随即,总统否决一些条文,其中之一,就是否决掉420万的宽松门槛,依旧按照原有税法规定,2021年住房的增值税(VAT)免税门坎,调整到200万比索。

  

杜特地在他的否决信息中解释:“这将惠及甚至那些原本不是VAT豁免目标的人——那些实际上能负担适当住房的人,如果该交税的人没有交税,这意味着对税务豁免福利的扭曲,以及对其他纳税群体的利益榨取。”

  

他补充说,“该条文也易于被滥权,因为地产项目可被分割成块,以便它们的个别价值,可落入VAT豁免门坎,如果不否决,按照420万的门槛推算的话,从2020至2030,VAT的收入损失估计为1553亿比索。”

“疫情让我们知道,国库的每一分收入,都可被用于公共物品以直接惠及穷人。”总统强调。

杜特地于2021年3月26日签署该法案,15天后,菲律宾国税局(BIR)发布了新的税收法规细则,该法规将实施《企业复苏和税收激励法案》(CREATE)的规定。

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该实施细则,注明自2021年1月1日起,增值税豁免只适用于销售价格不超过200万比索的房产。此项价格豁免基数每三年会根据市场价值来调整。

既然319万的免税房已成为历史,根据税务局的指导细则,各家房产商也都开始了当年交易的增值税调整计划,于是导致的直接后果是,一批在2、3月份总统签字法案生效前后的二手期房交易,由于原合同价格不到319万,同时又高于200万披索的房子,在完成交易到出新合同的的流程中,遇到了菲律宾的圣周假期,又遇到了封城,新旧税法衔接中有一些新交易的业主被征收了VAT。

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某位业主购买了转售的二手期房后,SMDC更新的付款计划表上,可以看到原来的免税房,已经征收了合同价格12%的VAT。

房产增值税的免征额度调整,从两个方面来看它的影响。

1、对于已在马尼拉买入的期房影响,如果你的房产净价是低于320万比索(原有的免税门槛内),如果你要长期持有,那么可以继续享受免税政策,不用补交任何增值税。

但是如果你要在交房之前,3年内转售该房产,则需要考虑到VAT的征收,买卖双方都知道这一笔税费存在,多出来的这笔费用,要上缴国库,这部分额外费用,是包含在房价内,还是由购买人出,这是需要交易双方,事先需要沟通清楚。

2、对于接下来马尼拉期房投资影响,即使是在疫情期间,菲律宾开发商仍然保持着原来的定价策略,甚至继续涨价,因此免税门槛降低,对于开发商没有什么影响。

退一万步来说,即使加上12%的增值税,这一批当年的免税房,如今的价格看来,依然有很多还是极具地理优势和购买性价比,随便自己找个楼盘,对比下同样房型,巨大的价格落差,便可知晓。

有图有真相:

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同样的FAME房源,开发商的合同价格,446万,VAT就是53万,杂费29万。
市场流通的二手期房,合同价格280万,VAT是33万,杂费18万。

同样房源,价格少100多万,VAT少20万,杂费也少11万,算下来,一个300万出头,一个500万出头,哪一个更具投资性价比,一目了然。

相关链接《FAME公寓三号楼345万出售》

SO,钱包是诚实的,该买前免税房的投资客,依然会去买,政府收税的结果,只能是前免税房的交易成本,变相上升,成为市场房价上升的无形推手。

从20年11月份开始,SMDC开发商明确告知,在11月13日之后交易的都要征收VAT,是那个时候很多人都关心的话题,人们抢着在13号那天交易,号称是20年最后一波免税房,人们紧张兮兮的抢时间,催合同,新合同要在2021年12月23日之前签字后交回开发商,业主们天天盼着自己的新合同下来,要不要交税的话题,群里叨叨了好几个月。

在20年11月下旬和12月份交易的房子,2021年1月份出来了新合同,尾款金额实际上并没有增加12个点的vat, 那一批业主已经做好了交税的准备,但是,直到收房,也并没有增加这一笔钱。

然后,议员们提出VAT起征点放宽到420万的税改草案,也许那几个月是一个时间窗口,也许后面还会追缴,现在不清楚1月和2月拿到新合同的业主们是不是再也不用补交税费了。

最坑的就是3月前后交易的业主,以为没有税费,现在新合同出来增加了一大笔钱,真是欲哭无泪,很鸡肋的感觉。

在此,提醒2/3/4月交易的业主,养成每天都看电子邮箱的好习惯,重点是看附件,附件内容需要打印出来签字,然后拍照发邮件给SMDC,否则在规定的期限内没有发过去签字回执,开发商默认为放弃了这套房子继续走流程的权力,房子会被判定停止继续出新合同,房子归到原业主名下,且不退还更名费用。

当然,如果认为开发商这样做不合理,可以请律师去起诉开发商,但是普通人打官司的时间成本、经济成本、以及情绪成本,都需要仔细评估,看自己是否愿意承担。

因为疫情,开发商习惯用邮件和业主沟通,在菲律宾,邮件是开发商、物业、银行等用的频率最多的,请各位新买房的业主一定要养成每天看邮箱,及时回复邮件的好习惯。

免税房已经成为过去式,因为市场上再也没有200万以下的新房了。

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