聊一聊菲律宾的房产税

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菲律宾房地产税，是对菲律宾房屋持有者征收的税金，税率在各地区有所不同。

根据菲律宾法律（The Local Government Code of 1991，Republic Act no. 7160.），在菲律宾所有房地产的拥有者对所拥有的每一项房地产都必须依法缴纳房地产税(Real Estate Property Tax，简称RPT)。



通俗理解，该税种属于房产持有税，Real Property Tax（房产税，以下简称RPT）通常的价格区间为0.3-0.5%，这一点类似于日本澳洲的房屋税及地价税，每年从元旦过完后的1月1日起，就开始缴交征收。

在菲律宾，RPT属于地方税，在菲律宾，各个省份都征收房产税，而在大马尼拉地区，则是由各个市政府税局，作为征收主体。

该税收是地方政府的主要收入来源，房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，SO，这也很好的解释了，房产税的征收主体是各个地方政府，其取之于民，用之于民。

菲律宾房产税的另一个特点是，评估不一样。

有句菲律宾的笑话说：菲律宾很难找出一模一样政府估价的房子。

同样面积的房子，根据不同土地、楼层、不同房间数、甚至是厕所数不同，卖出日期或评估日期，导致政府估价千差万别。

即使是一模一样的房子，比如SMDC,AYALA开发的那种千房一面的共管式高层公寓，在大马尼拉郊区或者在市中心的CBD区域，地段不一样，附近配套不一样，估值也就不一样，缴纳的税款也就不一样。

这点很好理解，CBD中心的各种资源要远比郊区丰富的多，为了这些公共资源，地方政府没少动脑筋花银子，所以如果评估价格体现不出来差别，共同均价，那地方政府还有什么栽梧桐引鸾凤的积极性呢？

那么，在菲律宾，地方政府如何估值，又如何来征收房产税呢？

以下实例，仅以大马尼拉区域为例。

这里有两个关键词，一个是税率，一个是房屋估值。

首先估值的当然是政府的相关部门，有规律可循的。

房地产纳税额=【应缴税价值=公平市场价值评估 * 评估等级】 x 税率 x 优惠的折扣+ 滞纳金（前一年未按时缴纳的情况下）。

如果选择持有房屋收取稳定租金，则需每年缴纳房产持有税。

菲律宾不同地区的房产税率是不同的。根据法律，大马尼拉地区的公寓，每年需缴纳的房产持有税，住宅的评估级别是20%，由于计算公式过于复杂，人们通常会以大马尼拉房产市场价的0.2-0.4%来简单计算税费。

比如一套27平米的SHORE公寓，委托彩荣托管，2020年和2021年代缴的RPT税费，都是8649比索。

按照0.2%的市价系数，则该房产的市场价值约在430万比索左右，与当前市场上的SHORE2价格类似。

所以，交税这一块，就不要想侥幸绕过政府的智商了，政府估值的部门，对于每一地段的市场价值，都已经估算的明明白白。



了解了菲律宾房产税的税收费用和计算方法后，大家还需要知道房产税缴付时间、去何处缴费等问题，下面详细介绍。

1、缴费时间及折扣

菲律宾的房产税规定是每年缴纳一次的，且在一月份时开始交，可一次性付清也可以分四次付清。如果是按照季度付清房产税的话，第一季度最迟的缴纳时间是3月31号，第二季度最迟的缴纳时间是6月30号，第三季度最迟的缴纳时间是9月30号，第四季度最迟的缴纳时间是12月31号。

至于一次性付清的折扣每年都会有一定的变化，以2021年为例，像在奎松市如果一次性付清就可享受20%的折扣，而在曼达卢永如果是1.31日付清可享受15%的折扣，如果是2.28日日㶡3.31日付清，则可享受分别是10%和5%的折扣。

2、何处缴纳

菲律宾房产税是通过你名下房产所在的市政厅缴纳的，可以去市政厅缴纳但需要排队，为避免浪费时间最好提前预约。

随着一些地方政府单位的支付系统的现代化，有些城市可以更快地支付您的RPT。Parañaque以及趴赛，用户可以方便的通过土地银行（landbank)
的在线系统支付他们的RPT。但是前提是要求有该银行的相应账户，所以对于外国人而言，还是去市政厅（city hall)缴费切实可行。

3、交费要带凭据

缴费现场，只接受现金交易。除现金之外，业主还需要带上您最新的纳税申报表和正式发票的副本。如果您是第一次付款人，请从您的公寓开发商处获取上一年的纳税申报单和正式发票。这些通常会在交房的时候交付与您。

除此之外，您还需要提供新（当年）税务申报或不动产声明的副本以及正式发票或证明的副本。带来有效的ID。

4、未按期支付房产税的处罚

如果房主没有按时支付他或她的RPT，将会受到处罚。延迟付款的每月附加费为2％（2％），最高为72％或不超过36个月。

有些情况下，那些未支付RPT费用的人将其财产标记为拖欠税款。在最坏的情况下，这些可能由当地政府提供公开拍卖。

彩荣小结：

1：房产税仅仅针对现房，包括公寓及商业用房，期房购买用户暂不在交税之列。

至于那些还没有拿到产证的新交房用户，通常都是由开发商代为支付，等到产证下来后，屋主需要一次性将预交的房产税交给开发商，结清费用后，才可以拿到产证。

2：city hall的优惠政策每年都有变化，尽量选择在一月份交齐房产税，这样获得折扣的可能性较大，不要说一成的折扣不是钱，如果名下有五六套房产的话，一次交齐后的折扣也可以抵得上一个月的房租了。

3：Cityhall只收现金，而且需要携带上一年的缴费凭据，什么？你在买房的时候，房东没有给你，好吧，在万能的中介面前，只要出钱，是有办法克服菲律宾的低效率的。

4：菲律宾的房产税，所征收的房产税基，其为永久产权。
之前有朋友问过，说这个永久产权和70年产权不同在什么地方，既然歪果仁无法拥有菲律宾的土地，辣么，怎么样理解这个永久产权的意义，刚好最近接手了一个相对老旧公寓的转卖事宜，经过和经纪人以及物业公司的询洽，颇有心得，待日后一并总结整理。

不知不觉，又聊了2000多字，房产税的靴子已经落了地，希望读者诸君，在财富世界的秩序正在发生的惊涛骇浪中，能找到自己的诺亚方舟。