菠菜公司持续搬离，马尼拉办公室空置率再创新高

心随674

根据仲量联行菲律宾的数据，由于冠状病毒大流行和明年选举带来的不确定性，菲律宾的办公室租赁，在第三季度比去年同期减少了 35.7%。

这也就意味着，今年第三季度的办公室租赁，要比疫情间的2020年，减少了72000 平方米。

仲量联行菲律宾研究主管雷耶斯(Janlo C. delos Reyes)在周三的在线新闻发布会上表示，尽管疫苗不断接种，但是现在众多在菲公司，依然采用雇员在家工作，并且延迟公司雇员返回办公室工作，这是造成办公室租赁市场持续萎靡的主要原因。

“许多以往的办公室租赁VIP客户，表示对于东盟的疫情形势，仍然扑朔迷离，所以这些客户不确定未来几年，他们的办公室需求会如何，”仲量联行的负责人补充道。

按照仲量联行的说法，大马尼拉地区，办公室租赁的复苏，最早也只能看明年的经济复苏情况。

他表示，由于菲律宾仍然是“最佳BPO外包目的地”之一，因此复苏是大势所趋，但并未说明何时会出现反弹。

同时，仲量联行预计，从现在到明年上半年，受物价上涨和通货膨胀因素，工业和物流市场的增长将放缓，同时菲律宾的经济政策不确定性，可能影响投资决策的政府，2022年将经历一场选举的大洗牌，因此外国投资者可能会在 2022年总统大选之前采取观望态度。

来自另一家戴德梁行的报告，佐证了这一观点，戴德梁行的数据表示，截至第三季度末，该国的整体办公室空置率已飙升至全球金融危机以来的最高水平。



戴德梁行的数据显示，截至 9 月底，大马尼拉的办公室空置率达到15.4%。

戴德梁行菲律宾负责人科德罗表示，如此的空置率，几乎等于2009年第四季度的估计水平，2009年第四季度，被广泛认为是2008年全球金融危机，导致房地产市场下行周期的底部。

科德罗指出，仅马尼拉大都会地区，就占本季度开发项目空置空间总空置率的 四分之一。

对于2021年第四季度，戴德梁行同样表示无法乐观——由于办公室的主要租户，在不断腾出释放办公室空间，预计空置率将进一步上升，而这些办公室的主要租户中，离岸菠菜运营商（POGO），占据了清退办公室空间的主流部分。

至于办公室退租和空置的主要地区，戴德梁行特别点名了马尼拉湾区，在报告中，科德罗表示，大多数离岸菠菜运营商（POGO）所在的帕赛市，是办公室租赁衰退的重点地区，有超过62000平方米的办公空间已经腾空。

空置率不断提高，马尼拉大都会的办公室租金，自然也一路走低，目前5A级写字楼的租金，约在P1,047/平方米/月，环比下降 1.8%，同比下降 3.3%。

在马尼拉大都会的传统商业区域里，如马卡蒂和BGC、ORTIGAS等成熟 CBD [中央商务区] ，其平均租金更具抗衰退性。

从这个角度，也可以揭示菲律宾目前的办公室租赁市场，对于湾区为主的新型商业区，涨价赶潮快，落潮退租也快。

科德罗表示，短期内市场下行风险之一将是空置率不断上升，因为公司仍保持非乐观态度，甚至可能被迫调整其空间需求。

“随着离岸菠菜公司的搬离，大量办公空间的清退仍然是现在进行时，同时新落成的办公楼，对外招租的办公室空间不断增加，一些以POGOS为主要租赁客户的版块，市场数据显示，办公室空置率已经超过四分之一。”

卡斯特罗表示，POGO的退潮再继续，业务流程外包 (BPO) 部门，目前仍然大多采用职员分散在家办公的疫情作业版本，因此目前的办公室租赁市场，处于青黄不接的尴尬时刻。

科德罗表示，全面商业活动的延迟恢复，继续推高写字楼行业的空置率，而平均办公室租金则没有什么下降，因为主要办公空间的地主或物业，却坚持租客要按照大流行前的要价租金，最后不欢而散。

科德罗表示，2022年的办公室租赁市场，能否回暖，要重点考察两点：1，政府的疫情控制能力；2:2022年菲律宾大选尘埃落定。