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菠菜公司持续搬离,马尼拉办公室空置率再创新高

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发表于 2021-10-29 07:40:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
根据仲量联行菲律宾的数据,由于冠状病毒大流行和明年选举带来的不确定性,菲律宾的办公室租赁,在第三季度比去年同期减少了 35.7%。

这也就意味着,今年第三季度的办公室租赁,要比疫情间的2020年,减少了72000 平方米。

仲量联行菲律宾研究主管雷耶斯(Janlo C. delos Reyes)在周三的在线新闻发布会上表示,尽管疫苗不断接种,但是现在众多在菲公司,依然采用雇员在家工作,并且延迟公司雇员返回办公室工作,这是造成办公室租赁市场持续萎靡的主要原因。

“许多以往的办公室租赁VIP客户,表示对于东盟的疫情形势,仍然扑朔迷离,所以这些客户不确定未来几年,他们的办公室需求会如何,”仲量联行的负责人补充道。

按照仲量联行的说法,大马尼拉地区,办公室租赁的复苏,最早也只能看明年的经济复苏情况。

他表示,由于菲律宾仍然是“最佳BPO外包目的地”之一,因此复苏是大势所趋,但并未说明何时会出现反弹。

同时,仲量联行预计,从现在到明年上半年,受物价上涨和通货膨胀因素,工业和物流市场的增长将放缓,同时菲律宾的经济政策不确定性,可能影响投资决策的政府,2022年将经历一场选举的大洗牌,因此外国投资者可能会在 2022年总统大选之前采取观望态度。

来自另一家戴德梁行的报告,佐证了这一观点,戴德梁行的数据表示,截至第三季度末,该国的整体办公室空置率已飙升至全球金融危机以来的最高水平。

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戴德梁行的数据显示,截至 9 月底,大马尼拉的办公室空置率达到15.4%。

戴德梁行菲律宾负责人科德罗表示,如此的空置率,几乎等于2009年第四季度的估计水平,2009年第四季度,被广泛认为是2008年全球金融危机,导致房地产市场下行周期的底部。

科德罗指出,仅马尼拉大都会地区,就占本季度开发项目空置空间总空置率的 四分之一。

对于2021年第四季度,戴德梁行同样表示无法乐观——由于办公室的主要租户,在不断腾出释放办公室空间,预计空置率将进一步上升,而这些办公室的主要租户中,离岸菠菜运营商(POGO),占据了清退办公室空间的主流部分。

至于办公室退租和空置的主要地区,戴德梁行特别点名了马尼拉湾区,在报告中,科德罗表示,大多数离岸菠菜运营商(POGO)所在的帕赛市,是办公室租赁衰退的重点地区,有超过62000平方米的办公空间已经腾空。

空置率不断提高,马尼拉大都会的办公室租金,自然也一路走低,目前5A级写字楼的租金,约在P1,047/平方米/月,环比下降 1.8%,同比下降 3.3%。

在马尼拉大都会的传统商业区域里,如马卡蒂和BGC、ORTIGAS等成熟 CBD [中央商务区] ,其平均租金更具抗衰退性。

从这个角度,也可以揭示菲律宾目前的办公室租赁市场,对于湾区为主的新型商业区,涨价赶潮快,落潮退租也快。

科德罗表示,短期内市场下行风险之一将是空置率不断上升,因为公司仍保持非乐观态度,甚至可能被迫调整其空间需求。

“随着离岸菠菜公司的搬离,大量办公空间的清退仍然是现在进行时,同时新落成的办公楼,对外招租的办公室空间不断增加,一些以POGOS为主要租赁客户的版块,市场数据显示,办公室空置率已经超过四分之一。”

卡斯特罗表示,POGO的退潮再继续,业务流程外包 (BPO) 部门,目前仍然大多采用职员分散在家办公的疫情作业版本,因此目前的办公室租赁市场,处于青黄不接的尴尬时刻。

科德罗表示,全面商业活动的延迟恢复,继续推高写字楼行业的空置率,而平均办公室租金则没有什么下降,因为主要办公空间的地主或物业,却坚持租客要按照大流行前的要价租金,最后不欢而散。

科德罗表示,2022年的办公室租赁市场,能否回暖,要重点考察两点:1,政府的疫情控制能力;2:2022年菲律宾大选尘埃落定。

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