菲律宾买地，如何鉴别地契真伪？

银鲜目江探

首先声明的是，按照菲律宾法律，外国人在菲律宾无法直接购买土地或带土地的HOUSE，本文的写作目的，并非与菲律宾现行法律法规相抵触。

这里再小结一下，外国人在菲买地的三种姿势：

1：直接以外国人的身份购买公寓单元。
2：注册菲律宾公司，以公司名义购买。
3：以菲律宾配偶的名义购买。

辣么，问题来了，在土地买卖的过程中，面对那薄薄地一张地契，如何去鉴别它的真伪呢？



之所以要写这篇文章，是因为本周日，菲律宾国家警察 (PNP) 接到受害人报案，在甲美地巴库尔(Bacoor）逮捕了一位涉嫌伪造土地产证（Land Title）和抵押骗钱的嫌疑人。

菲国警刑事调查和侦查小组（CIDG）反有组织犯罪部门 (AOCU) 负责人 古拉维（Jovit Culaway ）中校表示，犯罪嫌疑人首先更改抵押给他们的土地产证的名称，同时篡改产证上的相关细节，他们随后会将篡改的文件，再次转让抵押给其他受害人，从而牟取暴利。

“他们抵押的地契看起来是真的，你会看到所有的文件都在那里，地契的细节看起来是合法的，但是一旦你去当局验证这些时，你就会发现这份地契是假的。”古拉维在接受采访时说。

（他们的头衔看起来是真的。你会看到所有的要求都在那里，头衔的细节看起来是合法的。但是一旦你去当局清除这些，你就会发现它们是假的。）

Culaway 警告说，这些专业的团体，除了篡改地契的细节之外，还涉嫌伪造贸易和工业部颁发的假证书和商业许可证。

“这是对公众的警告，我们应该意识到这一点，尤其是在与来路不明的贷款团体进行交易时，当你接受抵押品以为可以保全资产时，他们反而会让你遭受更多的欺诈痛苦。

根据修订后的刑法，被捕的嫌疑人将面临欺诈（estafa)、伪造文件和使用假名的指控。

然鹅，损失的资金，依然是无法找回的巨大黑洞。

SO，为了避免这种意外造成的损失，防患于未然，通过和土地注册处的相关人员了解，今天彩荣整理了常见的菲律宾地契鉴别真伪的方法。



相关人员表示，从杜特地时代开始，政府正在将数百万土地所有权数字化，以防范长期以来利用人工记录，信息不对称进行伪造和诈骗的骗子。

SO，如果当下买卖土地，前任手里的地契，有可能是人工印制的地契，尤其是那些稍微有点历史年头的老地契。

在土地注册处的新系统里，地契的原始副本将仅为数字形式，而所有者将获得经过土地注册处验证过的的纸质副本。

数字副本不仅有助于防止欺诈，因为它们不像纸质地契那样容易修改伪造，而且由于数据库是存在网络云端的，它还会使地契的检索和检查更容易。

对于那些早期的地契，潜在买家在交易之前，应检查纸张是否有纹理和黄色并带有红色边框。早期的地契，摸上去应该有纸币的感觉，因为这些票据是由 央行印钞厂印制的。

同时建议检查地契的背面，其中列出了“产权纠纷/抵押”或类似的抵押问题。背面的备注，通常背面会记录包括索赔宣誓书或不利索赔通知中的注释。

此外，土地所有权证书原件 (OCT) 上会印有“司法表格编号 108-D”。此文本的缺失或更正意味着它是伪造的或已被更改。

此外，您还应该寻找标题上带有首字母“LRA”的微弱水印。

检查完地契上记录的真伪性后，买家应检查产权上的姓名是否与出售房产的人相同，以及面积和地址是否正确。

这些初步检测完成后，买家应该亲自前往现场，对着土地的图纸，现场勘验。

另一项检查，是联系自己的开户行，让银行验证产权，银行可以访问政府的土地产权数字数据库，对于地契鉴别，具有先天性的优势。（完）