菲律宾人不买房也能投资菲律宾房地产？为什么说对菲国房地产市场是一个利好？

潘金麟

大家好我是菲律宾社科院（自封的，玩笑而已）的Afuheben。在之前文章中我表达过对菲律宾房地产未来20年的一个预期。详见：上升中的国度！！菲律宾房地产即将迎来黄金20年。投资逻辑何在？然而众所周知，对广大收入仍然处于上升期的菲律宾人而言房产是一种相对较重的资产。

诚然房地产是一项稳定及抗通胀的投资，但过去许多已经达到中产阶级的菲律宾人并不愿意买房、买楼买公寓。原因无二，因为他们担心负担不起高昂的购买价格和房地产的经常性支出。要知道对菲律宾新兴中产来说，买楼的成本还是比较大的。众所周知菲律宾公寓楼有非常好的服务，包括安保、泳池、健身甚至各种运动场。有人选择投资+自住购买房产，坐等升值，有人就会因为流动性、资金量考虑房地产信托基金。



菲律宾各行各业正在快速崛起中

面对这个似乎制约菲律宾房地产业发展的困境，本地人不买房的困境，过往很多投资者都担心房屋缺乏流动性等等。而2020房地产投资信托成为在菲中产阶级族群投资房地产的新选择后，这一困境似乎逐渐在得到改善。未来只要菲国继续保持现有发展势头，购房投资依然会是一个很好的资产增值的方案。

菲律宾房市发展长期保持稳定增长。这种稳定的发展也为房地产信托基金在菲律宾投资铺平了道路。另外，目前由于政府的鼓励和金融监管机构的放松，菲律宾对房地产投资信托基金的要求变得更加宽松，这更鼓舞更多像菲律宾“幕后王者”Ayala Land等 当地知名房地产开发商进入，预计将来会有更多房地产公司，向PSE（菲律宾证券交易所）申请提供其房地产投资信托基金。

什么是房地产投资信托基金（REIT）？



REIT主要是拥有和经营房地产以产生收入的公司。其通过向租户收取租金、用户管理费、通行费、停车费或仓储费来赚钱。但并非所有房地产公司都符合菲律宾房地产投资信托的条件，要成为房地产投资信托基金，公司应符合菲律宾房地产投资信托基金法律中关于保护投资者的要求。根据菲律宾SEC的规定必须满足以下标准：

母公司必须在菲律宾证券交易所上市。

最低实收资本为3亿披索（约6百万美金）

应保持33％的公众持股量，这是投资公众所拥有的公司股份。

公司必须至少有1,000名公众股东，每人至少拥有50股股份。

不动产资产投资的70％或不动产总资产的至少35％。

净收入的90％分配为股息。

公司不得投资任何未公开上市的公司。

公司的估值每年进行一次。

现有的菲律宾地产信托基金

目前有五家上市房地产投资信托基金，即：AREIT, Inc.、DDMP REIT, Inc.、Filinvest REIT Corp. (FILREIT)、RL Commercial REIT, Inc. (RCR) 和 MREIT。基本都是菲律宾地产业的龙头企业。

我们举两家信托来看看具体情况：

AREIT：Ayala Land REIT。不用多说，享誉菲律宾群岛200年的“黄金家族”旗下的地产信托基金。Ayala家族永远是菲律宾群岛最响亮的财团、家族的名号。AREIT是菲律宾第一个上市的REIT， 于2020年在市场上首次亮相，其超额认购额是其两倍。2020年股息收益率在4.85％，2021年增加到5.85％。



位于makati 市的Ayala公司

DDMPR：DoubleDragon Properties REIT。双龙地产来自菲律宾最年轻富豪，Mang Inasal前创始人——谢志诚。DDMPR于2021年发行，2021年的股息收益率为5.07％，2022年的股息收益率为5.45％。


位于pasay市的双龙地产

REIT的优点及缺点

优点：低成本投资、零合同和物业义务、股息带来稳定收益、资本增值、高流动性、多元资产组合、分散风险、财务透明度高、专业资金管理、OFW免税（从2020年开始，海外菲律宾工人可以享受为期7年的免税股息）等等。

缺点及风险：与股票一样，房地产投资信托基金的股价也会随着时间波动、政治动荡、经济衰退、利率上升（加息，投资者购买国债和票据）以及其他因素可能，导致REIT股票价格下跌。

如果投资的房地产投资信托基金的物业的租赁需求下降，那么房地产投资信托基金的收入和它将支付给股东的股息也会下降。

某些REIT仅拥有建筑物，而不拥有其所建设的土地，例如AREIT。此类REIT的投资者失去了通过土地价值升值，获得更高回报的机会。

与其他股票相比，增长增速较慢。因为大部分收入作为股息分配给股东，而不是再投资回企业以创造更多价值。

和实际房产相比，价格增长速度也比较乏力。涨幅可能远远不及实体公寓、别墅等地产的涨幅。而且股息回报率也不及目前菲律宾公寓楼现房租赁的投资回报率。

其他投资风险包括可能出现的财产价值恶化、较高的利率、较高的管理费、高债务水平，以及不利的税收环境等等。所以投资并没有一劳永逸的解决方案。选择高增值水平的实体公寓楼还是有一定股息率的房地产信托基金，完全取决于你要什么。况且很多朋友在菲律宾购房也是“刚需”自住。所以并不能一概而论孰优孰劣。

如何购买菲律宾房地产信托基金。

REIT在菲律宾证券市场就能购买，目前股息率普遍在5-6%之间。但是在PSE购买房地产信托需要拥有菲律宾银行账户。关于券商开户、银行卡办理的一切问题，请翻阅过往文章如何用菲律宾账户投资菲股、美股？

关于券商、银行开户方面任何问题也可以后台联系客服咨询。

未来展望

其他行业的发行的同类型信托基金可能会提振该国的房地产投资信托基金和房地产整体的市场。这包括酒店业（酒店、度假村）、零售业（商场）、物流中心、基础设施以及通过太阳能农场的可再生能源部门等。菲国证券交易委员会2021年年末批准了第一个与能源相关的房地产投资信托基金——花旗能源房地产投资信托公司。

与此同时，DoubleDragon Properties Corp. （双龙集团）和 Jollibee Foods Corp. （著名的快乐蜂）计划明年通过 DoubleDragon 的工业租赁部门 CentralHub Industrial Centers, Inc. 发行“全国首个工业 REIT”。


计划中的CentralHub Industrial Centers工业中心

该公司表示，他们希望建立一个更加“成熟”的菲律宾房地产投资信托市场，以吸引更多的外国投资者。“我认为外国资金的流入一开始有点犹豫，因为它是一个如此新的市场，但我认为它是一个越来越稳定增长的市场。菲律宾房地产投资信托基金表现越好。外国资金投资菲律宾的可能性就越大，在未来希望有更多的外国投资进入该国，”DDMP REIT Fund Managers, Inc. 总裁兼首席执行官 Hannah H. Yulo-Luccini 说。   他们还指出，菲律宾房地产投资信托基金的兴起让更多菲律宾人有机会学习投资，尤其是在大流行结束，拥有更多可支配收入后。

房地产信托会吸引更多属于菲律宾中产阶级的资金进入他们原本“买不起”的房地产市场。对于没什么钱的那些菲律宾人来说是一个很好的投资机会。并且不用担心公寓折旧或者流动性较低带来的关于“现金流“的麻烦。


菲律宾新中产不买楼成为过去式

对于实体住房来说，本地小资金以“理财”、“投资”等需求进入市场也是为菲国房地产市场稳定增长提供未来的基层助力。再也不用担心本地人“可能不买房”的这个问题了。这种信托基金的出现也大大加强了菲律宾实体房产的流动性。交易——让买卖更容易。

投资总体有风险，所有观点不构成任何投资建议。

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