菲律宾房产投资避免踩坑指南

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近几年来，中国人到菲律宾投资房地产是一项富有回报且利润丰厚的项目。然而，与任何其他类型的投资一样，购买房产时存在固有风险。虽然你无法完全消除风险，但你可以降低其发生的几率并减轻其可能造成的损害。

在这篇文章中，让你了解菲律宾房地产行业的主要风险以及不论你是买家、卖家还是投资者，都能避免踩坑的方法。

菲律宾房地产投资的八个可能风险及其应对办法：

1.        市场风险

你应该注意的最大风险，是房地产市场的不可预测性。与流行的假设相反，房地产投资并不总是呈上升趋势。该行业具有周期性，意味着市场变化可能会在某一时刻发生。

例如，在马卡蒂中央商务区，房地产价格在2010年至2018年的八年间增长了125%。但在2020年，同一地区的房地产价值突然下跌了13.2%。

确实，房地产容易受到供需、人口统计、利率、政府政策和自然灾害波动的影响。一些在某一时期可能需求旺盛的投资，在房地产市场转变时可能会突然跌至低于市值。

应对方法：你必须进行市场分析、经济研究和房地产实地考察，同时安排财务预测的专业咨询，以预测房地产进入市场的最佳时机。

此外，你还应该通过投资不同类型的房产（公寓、公寓、联排别墅和商业建筑）来实现房地产投资组合的多元化，以便在某一类型的房产市场突然下跌时为自己对冲风险。



2.        位置风险

位置显著决定了你的房产价值。虽然位于好邻居和好街道位置对任何房产都很重要，但你还应该考虑与位置相关的其他无形因素。犯罪率、失业率和人口减少可能会大大增加你在房地产投资中可能面临的风险。

应对方法：为了评估房产的位置，你可以阅读关于该地区发展的当前新闻。分析该地区的收入增长、犯罪率、竞争性房产的空置率以及该地区的人口增长的趋势和统计数据也可以帮助你权衡风险。

同样，实地考察能发现通常不被统计、研究和预测涵盖的事物。因此，除了数字、经济分析和对结构的内部或外部检查，你还必须进行实地考察，并向当地专业人士询问可能存在的问题。

最后，通过在不同地点购买房产，实现投资机会的多元化。如果某地的房产市值下跌，你仍然可以从其他地方获利。具体而言，在相反的地理位置购买房产可以让你充分利用市场波动。

3.        流动性问题

投资租赁房产是稳定被动收入的良好来源。尽管其回报率很有吸引力，但由于它们是长期资产，房产的流动性风险也很高。在这方面，出售房产意味着迅速变现你的投资，但错误的时机可能会影响其盈利能力。

尽管房地产投资通常是稳定的，但其长期投资周期可能使你随时间暴露于风险，如经济衰退、房产损坏和高空置率。认识到这一点可以帮助你对期望的投资回报形成现实预期，并确定潜在的房地产投资风险。

应对方法：针对流动性问题的关键在于拥有储备基金以满足即期义务，并创建短期和长期投资的良好组合。

因此，你可以不仅仅购买租赁房产，还可以通过添加商业租赁、房地产翻新以及在像 Airbnb 这样的短租市场上出租房产来增加收入来源。

4.        杠杆和汇率波动的风险

杠杆是指使用银行贷款、抵押贷款、借来的资本来投资房地产。杠杆使你能够在有限资本的情况下扩大购买力。然而，如果你无法控制资金流动或无法偿还贷款，这可能更加风险，你可能会失去你的投资。

另外作为海外投资项目，菲律宾货币披索近几年来汇率波动大，持续贬值的压力会导致利率和房产投资利润都会受到影响。

应对方法：你的投资融资越多，失去房产的风险就越大。然而，通过为潜在空置率、债务支付成本和经济周期进行预算，可以防范杠杆带来的风险。

此外，你可以支付更高的首付款以减少分期偿还和利息。较高的首付款可以保留你房产的资产价值，即使市场价格下跌，也可以保障将来出售或再融资房屋的能力。

你还可以考虑债务再融资，这是通过向公司或融资方出售债务工具来筹集资金的过程，承诺向他们支付你未来收益的一部分。然而，将你的投资组合的杠杆水平最大化至关重要。



5.        资产风险

房地产投资是一种实物和有形资产，不像股票或加密货币那样可以消失。然而，特定市场的突然下滑，比如办公空间市场，可能会对那些主要投资商业物业的投资者造成灾难。

除了资产类型，你还应该仔细考虑资产类别。你是否拥有入门级、中档和高端房产的良好组合？如果没有，你可能没有足够的多元化，可能更容易受到资产风险的影响。

应对方法：应对潜在的经济风暴并实现长期增长可以通过资产类型多元化来实现。你可以投资于多户住宅、独栋建筑、公寓大楼、工业储存和商业空间，以利用每种类型房产的优势。

例如，对于那些既重视舒适又重视美感的人来说，大型豪华公寓可能更受欢迎。另一方面，在经济衰退期间，一些人可能会选择缩小规模，在更便宜的租赁物业中寻找。

你还可以通过多样化你的战略和持有时间来缓解资产风险。有些房产非常适合翻新，而其他房产可能在未来采取买入和持有的策略下显著升值。

6.        高空置率

短期或偶发性的空置最终可能会变成长期空置，使你无法跟上抵押贷款的支付。如果你找不到合适的租户或者房产需求下降，空置可能会变得更加严重。

在2021年第一季度，马尼拉大都会的住宅空置率从2020年的7%增长到7.3%，而2019年这一数据仅为3.5%。导致这一空置率下降的原因是疫情，但是后期影响在慢慢变小。

尽管如此，在购买房产之前，通过研究该地区的通常空置率，并观察这些率变化的频率和程度，你可以预防空置。这样，一旦你决定进入市场，你对资产风险有了更好的理解。

应对方法：更深入的房产管理可以租户更稳定持续租赁物业。尽你最大努力让他们感到宾至如归，并了解你的客户。你还可以不断征求改善场所的意见，以便能提高租户满意度。

为下一个租户迅速整理一个单位也可以缩短你的租赁周转时间。通过设置房屋规则，保持你的租赁单位清洁，可以给潜在租户留下良好印象。

同样，及时的维修和定期的维护项目可以帮助确保你的房产处于良好状态。为外部重新涂漆并使其看起来尽可能舒适，可以吸引客户。

此外，研究你所在地区的租金水平，了解租赁的淡季，确定你所处的房地产周期的阶段（扩张、收缩、衰退和复苏），以及以有竞争力的价格定价你的房产，都可以延长你当前租户的租赁期，并帮助你像专业人士一样制定战略和导航市场。

7.        麻烦的租户

每个房东的噩梦是拥有一个不考虑他人的租户，他们不按时支付房租，损坏房屋单位，或者干扰其他租户。有时，仅仅打电话或发送消息是无法解决问题的。为了处理麻烦的租户问题，最好采取早期措施。

应对方法：为了确保你的租户不成为问题，经常访问你的房产是很重要的。半年一次的访问是保持你的房产维护的理想选择。如果你发现租户没有照顾好房子，最好及早解决。此外，如果一个租户决定搬走，比较房屋的初始状况和当前状况。如果发现任何损坏，他们必须负责。

在出租你的房产时，要仔细准备租赁协议的条款，明确每个租户应执行的条款和违约的责任。一旦签署租赁合同并制定付款方式，定期检查他们的付款、维护房产情况以确保他们遵守规则。

而对租户申请人进行预先筛选并查看他们的犯罪记录或资格可以帮助你避免危险的租户。检查他们的就业状况、银行记录或工资单也可以帮助你确定他们的财务状况或是否能够持续支付租金或抵押贷款。

8.        房屋损坏

房产损坏可能是由粗心的租户、你部分的缺乏维护、意外危险（如火灾、抢劫或破坏）以及自然灾害引起的。

如果房产缺乏维护，周边有肆意生长的树枝，或者不稳定的基础，经常出故障的电线，堵塞的管道或裂开的墙壁 ，这些都是潜在风险，严重可能导致事故，那么你可能还要承担由此受伤的人员昂贵的医药费。

如果损坏的原因是自然灾害或意外事件，你可能无法阻止它们，但你可以采取切实可行的步骤来降低这些事件的成本。

应对方法：房屋保险可以限制来自灾害的风险并减少损失。确定你的家庭保险覆盖范围时最关键的因素是其位置。

避免位于易受洪水、频繁发生森林火灾或受到山体滑坡威胁的地区的房地产投资。在这些不幸事件发生时，保险可以帮助你弥补损失。

除了房屋保险，你可能还想考虑购买综合责任保险。这可以覆盖你的居民在你的房产上受伤的医疗费用。如果你的租户起诉你，综合责任保险可以帮助支付你的法律费用。它还可以覆盖你的房产的修复费用。

出于安全考虑，考虑安装监控系统也是个不错的选择。这是为了阻止犯罪和非法活动（暴力、欺诈、毒品）发生在你的房产上。通过监控摄像头，你可以记录有人损坏你的房产的事件，并确定你的房产是否有异常的人流。