搜索
查看: 1666|回复: 0

[好文分享] 刻舟求剑,马尼拉炒房者的悲喜剧

[复制链接]

333

主题

324

帖子

603

菲华币

菲华特使

Rank: 3Rank: 3

积分
423
发表于 2020-7-1 21:04:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国人对于房产有天然的热情,一来马尼拉,就听到一个又一个的炒房故事,尤其是在PASAY区的朋友,说起炒房都是如数家珍。故事的版本是这样的:
菲律宾房子一般是4-5年才交付,20%的首付房款可以分为5年60个月支付,80%的房款交房时才付;假如这套房子60万人民币,在没有交付之前每个月只需要给2000元就够了;

预计每年涨价10%以上,5年最少涨50%,就算只是上涨20-30%,本金回报率也有100%;

在交房前进行转让,只要比售楼部价格便宜就很容易转让出去,很多中介公司都会协助投资客户,只需要支付佣金就好了。
听起来真的很好:很少的本金,年本金回报率50%以上,而且是大开发商的房子,中介提供一条龙服务!每个月一万人民币,就可以5套,每个月10万,能炒50套。

刻舟求剑,马尼拉炒房者的悲喜剧w1.jpg

这是真的吗?曾经是的,在2015-2018年的pasay区域,的确有这样的故事,很多的炒房者拿到了这样的回报。
正因为曾经发生过,才会有人前仆后继的来玩这个游戏。问题是,这样的方式是否可以持续?故事发生的背景是否还存在?不去思考这些问题,只是想着美好的事情循环上演,那就是刻舟求剑的思维,那就是投资的菜鸟了。
2015年前后,菠菜业开始大踏步涌入菲律宾,基本都在PASAY扎堆,推动房租与房价飙涨,由于菠菜业的特殊性,能够承受较高的房租(最疯狂的时候,一个20平方米左右的单间,每个月房租8000人民币,一次性给一年租金+2个月按金,还很难租到);
短期内需求太大,而供应跟不上(菲律宾建房子的速度慢),阶段性供求关系失衡是这个炒房故事能够阶段性成立的根本原因。

刻舟求剑,马尼拉炒房者的悲喜剧w2.jpg

在市场很火热的环境下,开发商觉得炒房客实力很强(一次性买几十、上百套的不是少数),对售楼部的销售干扰也不大,选择配合炒房客:比如不收,或者很少的转名费。
明白了这些特定背景,就能够判断这种炒房模式还能不能持续:

    菲律宾线上菠菜业整体发展已经成形,政府开始出手整治,同时大型公司也希望行业规范,驱除没有牌照的中小型公司;可以认为,整体菠菜业对房屋的需求量基本稳定了;菠菜行业过了野蛮生长的暴利阶段之后,由于PASAY的过高商务成本,老板开始逐步把公司搬离PASAY区域,在克拉克、甲米地等多个地方自己出钱兴建写字楼及宿舍,规避过高的成本。也就是说,PASAY区域的菠菜物业需求,开始下降;2019年后,PASAY区域的物业开始大规模交付,且这个趋势会持续,从数据上看,PASAY地区的施工量、交付数量都是在倍数增长。


刻舟求剑,马尼拉炒房者的悲喜剧w3.jpg

理性的投资者会发现PASAY区域的租金开始下滑,无论是写字楼还是公寓,都因供求关系发生变化而在调整。实际上,PASAY区域的租金已经下调(最明显的是,不能一次性收取12个月租金了,市场已经调整为6个月),同时区域新开盘项目的单价在22-28万披索之间,距离疯狂阶段某些项目的35-38万披索已经回撤。
同时,开发商对于炒房客的态度也发生微妙的变化:

    炒房客并不是可靠的成交客户,如果转让不出去就会退房,大规模的炒房客对于房价的稳定、客群的质量、开发商品牌都是潜在的威胁;所以开发商大幅度上调转名费用,最高达到30万披索,逐步清理炒房客。开发商学聪明了,房子的定价普遍考虑到未来的涨幅,尽可能一步到位;能自己赚,为什么给炒房客呢?


刻舟求剑,马尼拉炒房者的悲喜剧w4.jpg

靠运气赚钱有可能成功一次两次,要在房地产市场投资中长期获利,回归底层逻辑去思考是至关重要的:

    支持这个区域房价上涨的因素有没有发生变化?天时地利人和,都是可能的变量;不贪小便宜,不因为每个月给得少就买,关键看单价是否合理,性价比高不高。

刻舟求剑,马尼拉炒房者的悲喜剧w5.jpg

由于菲律宾人没有太多积蓄,大多数没有财力买现房,只好选择期房;而由于销售期房,开发商回笼资金很慢,需要额外的金融成本,所以往往期房的价格还高于现房,这几乎是菲律宾地产行业公开的秘密。
所以,贪便宜的菜鸟只看每个月给很少钱,不做调查,不关心真实的性价比,往往吃大亏;很有可能几年下来毫无收益,白白浪费了时间及资金成本,最终还面临交房时候的巨大压力。
比如ORTIGAS区域的一些期房项目价格在17-19万披索,而同区域的现房项目CIRCULO VERDE(半岛一号)现房才卖15万披索,这些期房虽然月供很少,但单价已经制约了转让的可能性,实际上是无效投资,还不如实实在在买现房拿收益稳妥!

刻舟求剑,马尼拉炒房者的悲喜剧w6.jpg

决定能否上涨的,一是区位发展,二是单价,不是月供!
至于中介说的协助转让,你就听听就好了。试想这个楼盘都是炒房客,都是同样的盈利模式,谁来接盘呢?供求关系对等吗?市场价格稳定真实吗?
2019年后,因为邦外集团的好名声,过来委托我们转让的炒房客络绎不绝,最多的人手上的房子有几千套;看着他们痛苦的表情和殷切的目光,我心里只有一句话:贪婪害死人啊!
生活中偶尔有暴利的机会,但不能视为常态!总抱着这样的心态,反而会掉进贪婪的坑里!这样的故事,一次又一次反复上演!
反而是从容的中长期投资者,看好菲律宾的租金回报、看好经济发展对房地产的带动,认真做功课后选择高性价比项目,量力而为,用复合增长的理念,不仅睡得安稳,而且往往有意外的惊喜。

刻舟求剑,马尼拉炒房者的悲喜剧w7.jpg

刻舟求剑,马尼拉炒房者的悲喜剧w8.jpg

声明:1.图源网络2.转载请标明出处
               
本文来自公众号:菲华共创
菲律宾华人电报群
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版| 菲华论坛 ( 闽ICP备15011364号 )

快速回复 返回顶部 返回列表