2023第一季度，马尼拉房价：别说话，在涨

肥皂沫沫盘

大家好，我是Aufheben，众所周知，全球经济有个衰退的「大阴影」悬而未决。基本上房价都是跌的，从国内跌到国外，从2019跌到2023。菲律滨似乎从2019遭遇疫情，房价几乎腰斩后，楼市遭遇重挫。断供、延期等故事层出不穷。尽管坐拥傲人的租售比，对比2019年的高价格（当中绝大部分是中国中介强行加价、炒高的楼价），依然难以回到巅峰。

可是2023年，顶着菲律滨央行加息的步伐，菲律滨房价却依旧是稳步提升。据菲律滨中央银行 (BSP)上周五报告称，2023年第一季度住宅物业价格上涨多达10.2%，主要是由于复式住宅、独立式/连体式住宅、联排别墅和公寓单元的上涨。根据菲律滨央行数据显示，今年1月至3月期间住宅房地产价格指数（RREPI）同比增长 10.2%。这一增长速度高于上一季度 7.7% 的增幅和 2022 年同期 5.7% 的增长速度。

今年第一季度，房地产价格的增长是自 2020 年第二季度冠状病毒大流行高峰期录得的 26.6% 以来最快的。当时由于疫情封锁，房价暴跌，之后自然出现了一波暴力反弹。不少朋友都在疫情时捡漏了……



疫情后菲律滨房价一直在稳步抬升，复苏势头明显

高力国际菲律滨公司研究副总监乔伊·罗伊·H·邦多克 (Joey Roi H. Bondoc) 在接受电话采访时表示，随着市场已从疫情中完全恢复，对复式住宅和独立式住宅等横向项目的需求强劲。「住宅市场已经反弹。人们现在开始购买并开始投资（住房单元），」他指出。「菲律滨人对于公寓的购买热情，在2020 年至 2021 年期间出现了暂停，但我们现在看到的是，人们开始购买公寓，既有居住用途，又作为投资工具。」他还指出，建筑材料价格上涨推动房地产价格上涨。

根据菲律宾央行的数据，1 月至 3 月期间，复式住宅和独立式/连体住宅的价格分别上涨了 22.1% 和 17%。全国范围内，一季度联排别墅价格同比上涨1.8%，明显慢于2022年同期25.7%的涨幅。第一季度公寓价格小幅上涨 1.2%，低于去年同期 14.5% 的增幅。国家首都地区 (NCR) 的住宅物业价格从去年同期的 9.7% 放缓至第一季度的 7.3%。在 NCR (AONCR) 以外的地区，住宅物业价格增长了 11.4%，高于去年同期的 5.1%。



2022年开始，菲律滨建筑工地，又真正「动起来」了

央行数据还显示，一季度住宅贷款同比增长16%，其中NCR和AONCR贷款分别增长16.5%和15.7%。第一季度，80.5%的贷款用于购买新的独立式/联排别墅（47.8%），其次是公寓单元（32.8%）和联排别墅（18.9%）。央行还表示，1月至3月期间菲律滨新建住房的平均评估价值为每平方米73,724比索。

NCR（马尼拉大都会）的平均评估价值为每平方米 P123,053（均价来到了12.3万比索），而AONCR（外省）的平均评估价值为每平方米 P51,459。由于企业和消费者对今年的经济前景持乐观态度，住宅市场的需求将继续强劲。2023菲律滨经济正在持续增长。而且有来自海外菲律滨工人的稳定、持续汇款流入。这也是菲律滨今年对比其他东南亚国家的绝对优势，尤其是在需求减弱，外贸不好做的今天，持续不竭的外汇成为菲律滨经济增长的重要「增幅器」。

看起来，这些因素都将继续刺激菲律滨地产的需求端，并可能继续推高房地产价格。

当然，马尼拉房产，尤其是公寓的大问题不是价格，而是流动性，所以购买、投资、自住房产一定要选择流动性尚可的核心区域（包括但不限于makati、BGC、Ortigas等）以及选择靠谱的大开发商，讲真的，真爱money和生命，远离不知道哪里来的小开发商。

另外：最近还有影响房价的因素——那就是汇率，房价涨了10%，汇率（人民币和比索）也跌了7%左右，购买时机是相当重要，选对时间，可能就直接省下几十上百万了。那就是另一个故事了。