房东生前授权代理人收取房租，房东去世后，租金由谁来收取？

我心如烟卸

法律咨询：
当我母亲还活着的时候，她做了一份特别的委托书，授权Sarah每月收取她租给房客公寓的租金。Sarah每年年底都要把她收取的租金交给我母亲。当我母亲去世时，我们发现Sarah虽然知道我母亲的去世，但她仍然每月收取我母亲公寓的租金。当我们告诉她，我们现在将收取公寓的租金时，她拒绝了，并坚持说她是我母亲在特别授权书中唯一授权为她代收租金的人。我们现在想知道，母亲去世，Sarah是否仍能代表她行事，收取她房产的租金？请告诉我们。　　


案例剖析：　看来，在你母亲还活着的时候签署了一份特别授权书，授权Sarah有权收取上述租金。考虑到有一份特别授权书，看来你母亲和Sarah之间存在一种委托代理关系，你母亲作为委托人，指定她Sarah作为她的代理人，为她收取租金。这种关系属于菲律宾民法典所涵盖的代理合同。　　

根据该法第1868条，委托人授权代理人与第三方的交易中代表他/她行事。为合法地体现这种委托代理关系，特发一份委托书。赋予代理人的职权范围限于特别授权书规定和列举的范围。在特别授权书中可以说明的限制之一是授予代理人的授权的有效期。特别授权书未表明其有效期的，该代理权仍可以通过不同方式取消。　　

根据《菲律宾民法典》第1919条，委托代理关系取消的方式之一是委托人死亡。根据判例，代理人在其委托人死亡后的任何行为从一开始就无效，除非该代理是为了委托人和代理人的共同利益而设立的；（RamonRallosvsCA，GRNo.L-24332，1978年1月31日，波南特：菲律宾前协理法官塞西莉亚·穆尼奥斯帕尔马）。　　

换言之，一般的规则是，委托人的死亡使代理人的权力失效。将这一法律原则应用于你母亲的情况，你母亲赋予Sarah的权力在你母亲死后立即生效，特别是考虑到她知道她的死亡。　　

因此，Sarah已经没有法律权利代表你母亲为她收取房产租金。如果她坚持代表你母亲根据上述特别授权书行事，这种行为可以在法律上受到质疑，因为在她的委托人去世后，她的权力已经被视为无效。　　

我们认为有必要指出，这一意见完全基于你所叙述的事实和我们对此的剖析。当事实被改变时，意见可能会有所不同。我们希望能在这件事上对你有所启发。