大量菠菜公司离开菲律宾，会让本地房地产行业遭遇重创吗？

问园会馆

大家晚上好，今天跟大家聊聊目前的后疫情阶段，菲律宾部分行业的经济发展情况。

从2020年疫情发生到现在，菲律宾无数企业艰难维生，特别是和线下业务强相关的零售业、房地产行业、交通行业（如航空）。但也催生了一些行业迅速崛起，业务量创新高，比如电商、快递、电子支付、通信、BPO，以及和居家办公关联性强的行业。

小马科斯政府今年6月上台后，正在努力推动旅游业、农业、基建、教育、能源等各行各业的发展，促进国家经济复苏。

而推动这一切，都要建立于低新冠确诊率、高疫苗注射率的前提下，首先保证大家的健康状况，这一点也是新政府正在努力落实的。

那么，受疫情影响比较大的零售和房地产行业，目前是什么状况呢？

以下观点与数据来源于菲律宾大型房地产服务和咨询公司Santos Knight Frank（简称SKF）的报告。

零售业

随着防疫限制措施的放宽，越来越多人开始进行线下消费，零售业正在缓慢回升，预计会在今年年底前达到疫情前的水平（除非有新的新冠病毒变种出现）。

目前有越来越多的店铺正在开业，在马尼拉大都会的购物中心，每3家即将开业的店铺中，就有2家是餐饮、饮料店或服装店。

零售业第二季度的空置率目前正恢复到接近疫情前的水平，平均零售租赁率仅比2019年第四季度的水平低4.4%。

而改善公共交通可能是零售业持续复苏的关键。

房地产租赁

随着疫情好转，防疫措施放宽，市场对办公空间的需求正在回升，但预计在今年不太可能恢复到疫情前的水平。

1. 写字楼的空置率情况

疫情前，马尼拉大都会写字楼的空置率在5.68%，这是由于BPO外包公司和菠菜公司的强劲需求共同推动的。

但疫情来袭时，办公楼的空置率攀升，在2021年第四季度达到20.26%的高位。截至今年第二季度，马尼拉大都会的空置率已升至22.69%的高位。

2. 为什么空置率这么高？

① 大量公司（特别是BPO公司）离开办公楼，开始实施居家办公

② 大量网络菠菜公司陆续离开了菲律宾（疫情前就开始了）

③ 即使在疫情期间，新写字楼的建设也没有停止，而是在持续增加

3. 房地产租赁业将会如何发展？

大量菠菜公司离开菲律宾，会导致本地房地产行业持续低迷吗？

虽然到今年第二季度，市场新增了22.8万平方米的办公空间，使马尼拉大都会的空置率居高不下。但是今年上半年开始，越来越多BPO外包公司开始重返线下办公，一些房地产公司的租赁业务出现了首次增长。

SKF的观点是，大量国外BPO公司的进驻和扩张将填补菲律宾办公楼空置的窘境，使菲律宾房地产租赁的空置率逐步降低。

原因如下：

① 疫情期间菲BPO行业收益大幅增长，将持续扩张

有报道称，虽然居家办公导致BPO公司必须承担额外的成本，为员工提供电信和水电费补贴，但其创造的收益远远超过了付出的额外成本，使外包行业在疫情期间持续增长和扩张。

② 比索贬值将吸引更多外国BPO公司进驻菲律宾

BPO行业是菲币兑美元贬值的一大受益者，目前比索兑美元汇率为P56，具有竞争力的外汇汇率，会吸引更多外国BPO公司在菲律宾落户。

随着西方公司继续削减成本，预计更多外包业务会来到菲律宾，比如，美国公司的负收益意味着裁员，需要将更多工作外包给菲律宾和印度。

③ 本地政府为推动经济颁布的政策支持

为鼓励BPO公司落户菲律宾，政府颁布了一系列优惠政策，如5%的税率，免收增值税等等。

④ 菲律宾市场长期存在的优势

菲律宾的战略位置、和亚洲其他国家相比一流的英语普及率和大量低廉劳动力人口，使菲律宾成为投资者眼中有吸引力的市场，来菲建立办事处或设立总部。

总之，随着商业和住宅物业的需求回升，菲律宾的房地产行业可能会在未来2到3年内出现显着复苏。

疫情推动企业尝试了居家办公模式，有效减少了病毒的传播，对员工来说，也减少了通勤成本。而疫情好转后，企业回到办公楼的决定，使一些已经适应了居家办公的员工难以接受。

但就像本文一开始提到的，那些与线下业务强相关的业务迫切期待疫情好转、放宽限制，能让他们的生意恢复生机。线下零售业、公共交通、旅游业、房地产租赁业需要消费者和企业主的光顾。

普通人有提升收入的需求，政府也需要大力推动经济，保证整个社会迅速运转起来，恢复生机。

虽然这给菲律宾一直以来糟糕拥堵的交通状况带来压力，不过这拥堵问题也该好好解决下了，交通部努努力吧！