菲律宾房价的泡沫，要开始破裂了吗？大马尼拉未售出的公寓库存创下新高

胡37

1套房子，空着。

10套房子，也空着。

8万套房子都空着的时候，城市还能呼吸吗？

2024年底，大马尼拉未售出的公寓库存创下新高，价值1580亿披索，同比暴涨77%。

世界级管理公司高力国际（Colliers）表示，清完这些房子要 8.2年（98个月）。

2025年第一季度，大马尼拉未售库存总数为 81,400 套，分布于 622 个仍在销售中的楼盘。

菲律宾知名房产经纪公司利基乌（LPC）说，清完得花 38个月。

数据模型不同，差别很大。

但可以确定的是，太多房子没人要，没人敢要，要不起。

住宅空置率也逼近 24%。每4套房，就有1套黑着灯。

有相当一部分是投资房。

房子盖太多，不新鲜了。

真正的问题是，租金，也撑不住了。

利基乌指出，中端公寓租金已跌到15年来最低，尤其是在马尼拉湾区域（Manila Bay）、阿拉邦（Alabang）、马卡蒂（Makati）。

房子还在盖，人却走了，楼盘越来越多，入住越来越少。

大马尼拉正进入一种，无声地膨胀状态。

最先退场的，是预期过高的投资客。

2025年第一季度，开发商自己就认了。仅3个月，退订就达 9000套。而新开盘量，是5年来最低，仅1347套，几乎踩断刹车片了。

租金跌，成交萎。

开发商死撑着不降价，但变相打折已经做得很彻底了：

现房付款期拉到10年，

预售首付拉到6年。

有的还推出，买就送装修，免管理费两年等花活。

但最扎心的是，退订的速度，还是比成交快。

不过，开发商和投资人表示，一定会涨的，你信我。

另一边，高端市场反而还在卖，尤其是预售。中高段销售增长49%，高端增长15%。

哦...

有钱人继续买，没钱人，连观望资格都失去了。

开发商推的是资产，市场要的是住宅。

菲律宾房屋（Filipino Homes）创始人安东尼·莱特里奥（Anthony Leuterio）说了句大实话：我们整个市场研究方向都错了，看的是开发商的数据，不是买家的需求。

中低收入群体的付款能力被忽视。开发商继续追求高利润产品，结果就是，没人买，没人租，库存越堆越厚。

马尼拉逐渐像一个过度包装的快递盒，拆开一看，里面是空的。



不过，别急着说，大马尼拉完了。

你看泰国，曼谷房子也卖不动。中国买家比例从61%跌到39%。库存打折促销，去化率不到35%。靠放宽签证、开放购房比例在救。

你看马来西亚，库存多成鬼城。森林城市变空壳项目，但房价没怎么跌，只是横着走，像死水一样。

你看越南，完全是另一个极端。胡志明、河内房价飙涨40%、50%，新盘一房难求。你以为是热，但其实是烫，太烫了，一滴冰水可能就炸。

相比之下，菲律宾的麻烦则更传统：盖得太多，卖得太少，租不出去，还在死撑。

但这也意味着，只要撑过去，价格就会重新找平衡。

不是V字反转，也不是崩盘跳水。

是喘一口气，等市场慢慢调头。



开发商在大办公室里看报表，买家在出租屋里把计算器按冒烟。

一个在算利润率，一个在算几个月能还完。

在宏大叙事的语境里，MRT-4、MRT-7、机场客流破纪录、酒店复苏，这些确实能带来人气和投资。

但可别忘了，这些未来，要有人才能兑现。

人住在哪？

要在住得起的房子里，而不是库存表上的单元格里。

所以别只看价格稳不稳，要看灯亮不亮。

别只看新盘多不多，要看租金有没有人付。

泡沫，不是一声炸响。

是灯一盏盏灭，是房一套套空。

是一座城市，在高楼之间，慢慢地，失语，失眠。

最后，投资需谨慎。