刻舟求剑，马尼拉炒房者的悲喜剧

felix1092

中国人对于房产有天然的热情，一来马尼拉，就听到一个又一个的炒房故事，尤其是在PASAY区的朋友，说起炒房都是如数家珍。故事的版本是这样的：
菲律宾房子一般是4-5年才交付，20%的首付房款可以分为5年60个月支付，80%的房款交房时才付；假如这套房子60万人民币，在没有交付之前每个月只需要给2000元就够了；

预计每年涨价10%以上，5年最少涨50%，就算只是上涨20-30%，本金回报率也有100%；

在交房前进行转让，只要比售楼部价格便宜就很容易转让出去，很多中介公司都会协助投资客户，只需要支付佣金就好了。
听起来真的很好：很少的本金，年本金回报率50%以上，而且是大开发商的房子，中介提供一条龙服务！每个月一万人民币，就可以5套，每个月10万，能炒50套。



这是真的吗？曾经是的，在2015-2018年的pasay区域，的确有这样的故事，很多的炒房者拿到了这样的回报。
正因为曾经发生过，才会有人前仆后继的来玩这个游戏。问题是，这样的方式是否可以持续？故事发生的背景是否还存在？不去思考这些问题，只是想着美好的事情循环上演，那就是刻舟求剑的思维，那就是投资的菜鸟了。
2015年前后，菠菜业开始大踏步涌入菲律宾，基本都在PASAY扎堆，推动房租与房价飙涨，由于菠菜业的特殊性，能够承受较高的房租（最疯狂的时候，一个20平方米左右的单间，每个月房租8000人民币，一次性给一年租金+2个月按金，还很难租到）；
短期内需求太大，而供应跟不上（菲律宾建房子的速度慢），阶段性供求关系失衡是这个炒房故事能够阶段性成立的根本原因。



在市场很火热的环境下，开发商觉得炒房客实力很强（一次性买几十、上百套的不是少数），对售楼部的销售干扰也不大，选择配合炒房客：比如不收，或者很少的转名费。
明白了这些特定背景，就能够判断这种炒房模式还能不能持续：

菲律宾线上菠菜业整体发展已经成形，政府开始出手整治，同时大型公司也希望行业规范，驱除没有牌照的中小型公司；可以认为，整体菠菜业对房屋的需求量基本稳定了；菠菜行业过了野蛮生长的暴利阶段之后，由于PASAY的过高商务成本，老板开始逐步把公司搬离PASAY区域，在克拉克、甲米地等多个地方自己出钱兴建写字楼及宿舍，规避过高的成本。也就是说，PASAY区域的菠菜物业需求，开始下降；2019年后，PASAY区域的物业开始大规模交付，且这个趋势会持续，从数据上看，PASAY地区的施工量、交付数量都是在倍数增长。

理性的投资者会发现PASAY区域的租金开始下滑，无论是写字楼还是公寓，都因供求关系发生变化而在调整。实际上，PASAY区域的租金已经下调（最明显的是，不能一次性收取12个月租金了，市场已经调整为6个月），同时区域新开盘项目的单价在22-28万披索之间，距离疯狂阶段某些项目的35-38万披索已经回撤。
同时，开发商对于炒房客的态度也发生微妙的变化：

炒房客并不是可靠的成交客户，如果转让不出去就会退房，大规模的炒房客对于房价的稳定、客群的质量、开发商品牌都是潜在的威胁；所以开发商大幅度上调转名费用，最高达到30万披索，逐步清理炒房客。开发商学聪明了，房子的定价普遍考虑到未来的涨幅，尽可能一步到位；能自己赚，为什么给炒房客呢？

靠运气赚钱有可能成功一次两次，要在房地产市场投资中长期获利，回归底层逻辑去思考是至关重要的：

支持这个区域房价上涨的因素有没有发生变化？天时地利人和，都是可能的变量；不贪小便宜，不因为每个月给得少就买，关键看单价是否合理，性价比高不高。

由于菲律宾人没有太多积蓄，大多数没有财力买现房，只好选择期房；而由于销售期房，开发商回笼资金很慢，需要额外的金融成本，所以往往期房的价格还高于现房，这几乎是菲律宾地产行业公开的秘密。
所以，贪便宜的菜鸟只看每个月给很少钱，不做调查，不关心真实的性价比，往往吃大亏；很有可能几年下来毫无收益，白白浪费了时间及资金成本，最终还面临交房时候的巨大压力。
比如ORTIGAS区域的一些期房项目价格在17-19万披索，而同区域的现房项目CIRCULO VERDE（半岛一号）现房才卖15万披索，这些期房虽然月供很少，但单价已经制约了转让的可能性，实际上是无效投资，还不如实实在在买现房拿收益稳妥！



决定能否上涨的，一是区位发展，二是单价，不是月供！
至于中介说的协助转让，你就听听就好了。试想这个楼盘都是炒房客，都是同样的盈利模式，谁来接盘呢？供求关系对等吗？市场价格稳定真实吗？
2019年后，因为邦外集团的好名声，过来委托我们转让的炒房客络绎不绝，最多的人手上的房子有几千套；看着他们痛苦的表情和殷切的目光，我心里只有一句话：贪婪害死人啊！
生活中偶尔有暴利的机会，但不能视为常态！总抱着这样的心态，反而会掉进贪婪的坑里！这样的故事，一次又一次反复上演！
反而是从容的中长期投资者，看好菲律宾的租金回报、看好经济发展对房地产的带动，认真做功课后选择高性价比项目，量力而为，用复合增长的理念，不仅睡得安稳，而且往往有意外的惊喜。





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本文来自公众号：菲华共创