菲律宾首季经济负增长，未来房价或跌破20%甚至更多

felix1092

古老的乌尔比诺・德拉卡列家族世代居住的宅邸，在这场浩劫中也未能独善其身。胡维纳尔·乌尔比诺看到家中的景象，心都要碎了。他从阴暗的前厅走进来，看到花园的喷泉池里积满尘土，鬣蜥在一朵花也没有的杂草丛中乱爬。他发现通往主要居室的那段装着铜扶手的宽楼梯上，缺了好几块大理石板，还有地板已经裂了缝。他的父亲，一位献身精神超过医术水平的医生，死于六年前那场席卷整个城市的瘟疫。从此，这个家的灵魂也随之而去。他的母亲布兰卡夫人，早已用黄昏时的九日祷告代替了亡夫生前常带她去的音乐晚会和室内音乐会，想到自己将穿着丧服度过余生，她压抑得喘不上气来。两个妹妹也违背了风趣快乐的本性成了修道院的盘中餐。庭空坠叶悲。

据菲律宾统计局消息，本国第一季经济负增长0.3%，创下22年新低。菲律宾疫情真正爆发是从3月初开始，菲律宾各地政府自3月中旬陆续采取封城措施，延宕至今.可以想象菲律宾第二季经济预期将更加惨淡。本月15日，菲律宾政府为了挽救经济、增加就业，部分放松了封城措施，企业也部分复工，但是随后疫情相较前一周出现明显的反弹，政府未来很有可能不得不再次采取封城措施。


5月16日马尼拉解封后SM购物中心内汹涌的人潮

菲律宾统计局数据显示，第一季国内生产总值(GDP)较去年同期下滑0.3%，是从1998年第四季22年以来首次出现萎缩，远低于经济学家预估增长2.9%。若与前一季（2019年第四季）相比，首季GDP萎缩5.1%，亦低于预期的下跌2%。


2016年以来菲律宾GDP季度增长率柱状图

2020年全年，菲律宾经济将很可能萎缩超过3%，会面对相当大的下行风险。当然，一切将取决于全球和菲律宾的新冠病毒传播状况。鉴于两个多月来菲律宾政府荒腔走板的疫情应当措施，小编感觉菲律宾未必能够在第二季度内控制疫情，所以菲律宾未来的经济状况充满悲观。


在人潮汹涌的马尼拉，保持社交距离是不可能的任务。

上一次菲律宾经济大幅度下跌在22年前的亚洲金融危机时期。这一次很有可能比亚洲金融危机时更遭，因为1998年的亚洲金融危机是东亚和东南亚部分国家局部的危机，而且仅仅限于金融业，世界其他国家尤其是美国正常运转，有利于化解和消化当时的危机。而现在则是新冠疫情引起的全球性经济危机，世界各国都倍受影响、自顾不暇，没有余力帮助其他国家。


2017年7月《商业世界》杂志刊登的文章——《亚洲金融危机改变了菲律宾的轨道》

菲律宾政府正在拟定经济复苏计划，将出售23.5亿美元国债及发放70亿美元的优惠贷款，支持深受打击的企业。菲律宾央行稍早前已将基准利率调降1.25个百分点，并将银行存款准备利率降低2个百分点，藉此刺激经济。

小编始终认为，现在任何政府实施的一切经济复苏措施都是缘木求鱼、隔靴搔痒。很显然，只有新冠疫情正在受到控制，经济才能够复苏。


菲律宾工厂正在加紧缝制防护服

自亚洲金融危机以来菲律宾房地产多年来持续缓慢上涨，爆发性成长要数近五年。这几年来菲律宾房价一直由3类买家支撑。首先是以中国人为主的海外买家。其次是菲律宾外劳（OverseasFilipino Workers，OFW）。最后是菲律宾本地中产阶层。

小伙伴们都知道，自2016年杜特尔特当选菲律宾总统以来，中菲关系不断升温，陆续有大量的中国人来到菲律宾工作和生活。相对于国内房价当时菲律宾房价正处于起步阶段，于是大量中国资金涌入菲律宾房市，再加上房地产业者大力炒作，马尼拉都会区和宿务都会区周边房价节节升高，房租也紧跟着日益攀升。受疫情冲击和中美贸易战的影响，中国经济大幅萎缩，首季国内生产总值（GDP）大跌6.8%，这样的跌幅直追60年前的大饥荒。甚至有消息称，目前国内有超过2亿人失业。另外，华人在菲营运线上菠菜公司，在疫情和中菲两国联合打击非法网络菠菜双重打击之下，不少都已经结业走人。冲击之下，国内热钱进入菲律宾的速度肯定会放缓，菲律宾房地产市场将会失去重要的支撑。


4月马尼拉移民局查封的一华人网络菠菜窝点

菲律宾是目前世界上人口增长率最高的国家之一，同时也是世界上最重要的劳务输出国，超过300万菲律宾人在海外打工，他们每年汇入菲律宾的资金高达322亿美元，占国内生产总值（GDP）的9.7%，占国民总收入的8.1%（2018年数据）。这些外劳是价格位于200万皮索至600万皮索房产的主要买家。成千上万菲律宾外劳在这次的全球经济危机中失业，他们汇回菲律宾的款项预计今年缩减多达60亿美元。于是支撑菲律宾房地产市场的三脚凳，又断掉一条腿。


截至本月已经有4.3万菲律宾外劳回国

近年来，菲律宾国内生产总值（GDP）长期维持6%左右的增长率，是东南亚除了越南外经济表现最好的国家。于是，本地中产阶级家庭收入也就跟着节节攀升了。菲律宾财政部长多明格斯（Carlos Dominguez III）4月表示，由于新冠病毒疫情影响，菲律宾将有约120万人失业，这一数字与有记录以来的最低失业率（1991年4月14.4%的失业率）持平。经济萎缩、失业率上升，中产阶级的家庭收入只会跟着萎缩，就不会有余钱投入在房地产市场了。


菲律宾股市3月19日跌至7年以来最低点，现在虽稍有反弹，仍处在历史低位。

断了三条腿，菲律宾房地产市场大跌是必然。最明显的例子是5月以来，菲律宾不少房企推出了金额不低于5%的折扣。很显然两个多月没有销售量，这些房企面临巨大的资金压力。如果未来解封后销售量仍不能止血回升，小编判断菲律宾房地产市场将很有可能下跌20%以上。其中中产阶级住宅区应该会受到最大冲击，分期付款的房产会面临大规模的断供潮。