菲律宾房地产市场要崩吗？法院冻结美加地产的资产，菲华富豪吴聪满被指控是骗子！

潘金麟

2023年度菲律宾十大富豪，美加地产老板吴聪满跌出前十排在第十一位。

11月9日，菲律宾奎松市地方法院（Quezon City Regional Trial Court）第105分庭发布了针对菲华富豪吴聪满（Andrew Tan）旗下美加地产公司（Megaworld Corporation）的资产冻结令。

相关媒体披露，此次奎松市地方法院法官加拉诺（Rochelle Yvette D. Galano）签发的是针对美加地产五个地产项目的初步扣押令（Writof Preliminary Attachment）。这个初步扣押令，大概相当于国内法院签发的财产保全令或诉前财产保全令之类的临时补救措施，签发这一法律文书主要目的是通过扣押被告的财产来确保其将来能履行生效法律判决，也有防止被告提前处置或隐瞒资产的意图；一般来说，申请财产保全令时原告需向法院提供等额财产作为担保。


吴聪满父子在位于大马尼拉BGC的美加地产总部环球联盟大厦（Alliance Global Tower）前和公司职员合影

初步扣押令是因一家名为达特姆公司（DatemInc.）的建筑公司向法院申请而签发的。达特姆公司声称，美加地产积欠该公司10亿披索的未付款项，具体金额为P873,324,248.89；这笔债务产生的原因是美加地产未能履行两公司于2022年签署的合同。

令人诧异的是，至今美加地产仍然坚称该公司与达特姆公司正在就此事进行磋商，并且尚未收到任何与此相关的法院命令。

美加地产稍早前发布的声明表示：“在声明发布时，公司还不知道有关此事的任何未决法庭案件，因为双方仍在讨论向公司交付的待决成果。”


达特姆公司位于奎松市的总部

根据达特姆公司的说法，双方合同涵盖了以下五个项目，分别是：1)住宅区酒店式公寓1号2号楼（Uptown Parksuites Towers 1 and 2）；2）伊斯特伍德环球广场企业大厦和豪华住宅（Eastwood Global Plaza corporate tower and luxury residences）；3) 勒格兰德第一大厦（One Le Grand Tower）；4)凯旋大道18号（18 AvenueDe Triomphe）；5) 克拉克森林边缘（ClarkGreen Frontier）。

达特姆公司是菲律宾一家有一定知名度的建筑公司，拥有菲律宾承包商认证委员会(Philippine Contractors Accreditation Board)授予的四A级承包商评级。该公司由工程师埃斯皮里图（Levy V. Espiritu）、阿贡西洛（Morris S. Agoncillo）以及建筑师德阿西斯（Arnold P. DeAsis）于1984年成立。


位于大马尼拉BGC的住宅区酒店式公寓2号楼

在初步扣押令中，加拉诺法官表示，达特姆公司提交的证据证明“有足够的理由认为被告美加集团在签订合同和履行义务时进行欺诈活动。被告虚假承诺将向原告支付未清债务，从而阻止后者签订合同。同时，已经确定被告并未履行合同规定的义务。确实，被告涉嫌的欺诈行为已被考虑在内。对于法院来说，这等同于被告在完全明知原告已经履约的情况下，没有诚意支付原告应得的款项。上述欺诈行为是本庭签发有利原告初步扣押令的依据。”

达特姆公司工程师巴蒂斯塔（NormanBautista）在一份宣誓书中表示，美加地产在过去12个月里忽略了他们的付款要求，原因大概是因为我们不再与他们合作项目了。


位于大马尼拉奎松市的伊斯特伍德环球广场企业大厦和豪华住宅

达特姆公司指责美加地产采用各种方式来延迟或拒绝付款，并且还试图通过未经授权的划扣款项来延宕付清欠款。

达特姆公司声称，美加地产拒绝支付欠款“严重削弱”了其现金流，迫使其承担更高的成本，遭受损失，并拖延向供应商和分包商支付欠款，所有这些美加地产的行为都是为了“勉强维持其现金流”。

达特姆公司说，当该公司试图向美加地产收取欠款时，这家开发商采用了“更加险恶和欺骗性的计划”来驱逐承包商，并在没有清偿债务的情况下获得项目的所有权。

达特姆公司声称，美加地产已出售了双方协议涵盖项目中的公寓单位，特别是住宅区酒店式公寓和凯旋大道18号，这两个项目占其 2022 年收入的很大一部分。

达特姆公司表示，美加地产通过不断启动新的大型项目并宣布高额股息的方式“继续挪用”欠建筑商的债务，而不是偿还欠款。


美加地产关于此事的第一份声明

美加地产的最新声明表示，之所以未付钱，是因为达特姆公司，“未能履行对美加地产的义务，完成已分配给他们的项目。由于达特姆公司严重疏忽和公然无视项目完成时间表，因此，被迫让其他承包商接管这些项目。”

美加地产还表示，“封锁解除后，达特姆无法赶上与其承包的项目的完工进度。尽管与该公司总裁埃斯皮里图进行了多次会议，但达特姆仍然未能履行其义务，并且与其他类似规模甚至规模较小的承包商相比，工作速度较慢。他们也一直错过了他们向本公司承诺的完工日期。美加地产没有逃避达特姆的任何实质性付款要求。”

美加地产认为，“我们希望借此向美加地产的所有债权人和股民保证，将继续致力于履行其对公众的义务。美加地产准备积极为自己辩护，并在适当的场合解决达特姆的所有指控。考虑到达特姆作为项目承包商的表现不佳，其提出的巨额索赔要求是不合理的。”


位于大马尼拉BGC的勒格兰德第一大厦

美加地产最后表示，被冻结的8.73亿披索资产，仅占美加地产总资产的0.2%。

美加地产老板吴聪满(Andrew Tan)昨天（11月17日）表示，他没有逃避达特姆的任何重大付款要求；尽管后者被指控“存在重大过失”并且“屡次未能”履行其对美加地产的义务。

很显然这个事是国内近30年来最常见的开发商和包工头之间发生的建筑承包合同欠款纠纷。这类纠纷，一般来说都是开发商的错。建筑商存不存在建筑质量问题呢？当然存在，但开发商有多种手段控制建筑商，从而控制建筑质量。出现建筑质量问题，除建筑商外，无疑开发商也是有责任的，而且要负主要责任。而开发商以建筑质量不佳为由拖延欠款，招数太多了，就算质量再好也能跳出毛病来。

至于菲律宾楼盘开发过程中耽搁工期的问题，基本上实际完工日期比计划中的工期晚一年到一年半都算是惯例了。美加地产作为菲律宾知名开发商，对此当然心知肚明。利用这一条挑刺，也是肚子里点灯的事情。


位于大马尼拉帕西格市的凯旋大道18号

具体这起官司会如何进行下去，就不多说了。小编想说的是，通过这个官司至少能够反映出两大信息来。

其一，当然是美加地产资金链已经崩地很紧了。该公司的现金流相当吃紧，所以才会采取这种欠包工头的钱方式来开发楼盘。一般来说，房地产开发商现金流吃紧的时候，意味着他们开发的项目烂尾风险就会比较高。这个时候买对方期房的话，很容易资金就会被套牢。另外，前面提到的5个项目的楼盘，即使已经建成的话，如果有人正好打算入手的话，那么听小编一句劝，千万别买。涉及到诉讼、官司的楼盘，未来的不确定就太多了。和美加地产签署的购房合同，很可能成为一张废纸。将来可能收不到房，还得和美加地产打官司，即使官司打赢，收到退款也已经是几年以后的事情了。

记得去年5月时，菲律宾国税局曾专门发布公开通知，以欠税为由，勒令美加地产关门。虽然后来这个是不了了之了，但从侧面也能反映出美加地产紧绷的资金链来。


位于中吕宋邦板牙省克拉克的克拉克绿园小区

其二，见微知著，从美加地产的欠款经营的状态来看，菲律宾房地产行业未来几年的走势大概率不会向好。网络菠菜行业是大马尼拉乃至中吕宋的重要支柱，现在菲律宾政府基本上每周扫荡一家菠菜大楼，网络菠菜离开大马尼拉甚至菲律宾的趋势，已经肉眼可见了。去掉这样一块大买家，房地产行业当然不会好。此外，菲律宾对中国人签证政策朝令夕改，据说现在办理无面试旅游签的中介依旧维持在6000元人民币左右。这样一来，国内买家很难来到菲律宾。中国买家是东南亚房地产市场的另一大支柱，不能来到菲律宾还怎么买房呢？房地产市场的另一条腿也断了。