外国人借名购买菲律宾土地，面临的几点政策风险

李焕发

随着菲律宾房产市场的持续升温，越来越多的国人来菲律宾投资，外国人购买菲律宾的公寓没有任何问题，只要是40%以内外国人名额的公寓都可以购买。其中有一部分投资者将眼光看向了菲律宾的土地，菲律宾土地是私人财产可以永久持有的特点，跟国内只有70年使用权的国有土地和只有使用权的宅基地相比，有着极大的吸引力，更让天生喜欢将财产传承给后代的国内投资者如痴如醉。菲律宾宪法规定外国人在菲律宾不能购买土地，因此部分投资者采用国内经常使用的一些办法，拿来菲律宾使用，例如借名买地、签署常年租赁合同构成事实上的土地买卖等。菲律宾的法律难不倒善于思考的国人，但这些办法在菲律宾是畅行无阻，还是会遇到什么样的阻碍？下面一个案例可以为大家带来一点思考。
法律咨询：
我是菲律宾人，王强是个中国人，他是我已经同居了10年的伴侣。在我们同居期间，他用他的资金购买了一块土地并且盖了一座房子，但买卖契约和产权证书都是以我的名义。房子建好后，他起草了一份合同，我们都签了字，合同中约定我将把房子租给他25年，到期后再续租25年。合同还规定，未经他同意，我不能出售房产，并且如果要出售财产，房款应该给他。此外，如果菲律宾未来通过一项法律，授权外国人在菲律宾拥有土地，我将签署一份合同，将财产转让给他。现在我们分居了，他现在要求我搬出房子，否则他会起诉我。我有权得到房子和土地吗？　

案例剖析：菲律宾法律规定禁止外国人在菲律宾拥有私人土地。《菲律宾宪法》第十二条第7节规定，“除世袭继承的情况外，任何私人土地不得转让给有资格获得或持有土地的个人、公司或协会。”　　与此相关，菲律宾新民法典第5条还规定，“违反强制性或禁止性法律规定的行为无效，除非法律本身授权其有效性。”在本法第1306条中，“签约方可制定此类规定、条款，只要不违反法律、道德、良好习惯、公共秩序或公共政策。”这些法律条款明确规定了对签约方合同的限制。　　另外，租赁合同是无效合同，因为它规避了菲律宾宪法的禁令。以最高法院关于“富利多诉格里利”案（G.R.No.215014，2016年2月29日）的判决为指导，在该案中，菲律宾副法官何塞·门多萨说：“被授权剥夺Fullido对其土地的占有、控制、处置甚至所有权。财产所有权被有效地转让给了格里利，格里利可以安全地享有一个多世纪。福利多对土地的所有权只有一纸合同，只用来满足一个外国人在我们的土地上拥有土地的愿望。令人不安的是，这些文件是如何有条不紊地制定的，以规避宪法禁止外国人拥有土地的规定。上述合同试图将自己伪装成租约，但仔细审查后发现，这些合同意在违反1987年《宪法》第十二条第7款，将土地的主权转让给外国人。即使富力多自愿签署了同样的协议，双方的任何同意都不能使违宪的协议合法化。租赁合同和MOA[协议备忘录，一旦与基本法背道而驰，将视为无效。这些无效文件不能成为权利的证明，仅仅是废纸。”　　将这项决定适用于你的案件，限制你对财产行使所有权的合同条款是无效的，因为它违反了宪法中的禁令。因此，王强不能对你强制执行合同的规定，因为无效合同永远不能成为任何权利的证明。　　再次，我们认为有必要提及，这一意见完全基于你所叙述的事实和我们对此的剖析。当事实被改变时，意见可能会有所不同。