没有公证过的土地买卖合同，有效吗？

王俊杰2017

法律咨询：

2017年，比尔卖给我一块地。在向他支付了我们约定的款项后，我们双方签署了一份名为“PagpatunayngBilhanngLupa”的文件，但是，我们没有对该文件进行公证。2018年，比尔拒绝履行我们的合同，并声称文件没有经过公证而无效。他说得对吗？



案例剖析：你和比尔之间的土地出售是有效的，即使交易是在私人文书中进行的，因为合同的所有必要条件都存在。根据菲律宾新民法典第1318条，合同的条件如下：　　“除非下列条件同意，否则没有合同：　　“（一）缔约各方的同意；　　“（二）标的物，即合同标的物；　　“（三）义务成立的原因。”　　关于这一点，该法第1356条还规定：　　“无论以何种形式订立的合同，只要具备其有效性的所有必要条件，都是有义务的。然而，当法律要求合同必须以某种形式才能有效或可执行时，或要求以某种方式证明合同时，这一要求是绝对的和不可或缺的。在这种情况下，不能行使下条所述的当事人权利。”　　也请遵循法庭在RenatoCenido诉配偶AmadeoApacionado和HerminiaSta一案中的判决。Ana（GR132474，1999年11月19日），其中最高法院通过首席大法官雷纳托·普诺声明：　　“不动产的出售应以书面形式作出，并由被指控方签署，以便强制执行。“pagpaptunay”是书面形式，并由供应商BonifacioAparato签署；因此，根据《反欺诈法》可以强制执行。但是，由于未经公证人签署和宣誓，Pagpaptunay不是公共文件，因此不符合《民法典》第1358条第1款的规定。　　“第1358条对公共文件的要求不是为了文书的有效性，而是为了其效力。虽然土地转易并非在公开文件中作出，但并不影响该项转易的有效性。第1358条并不要求完成公共文书中的行为或契约以使该行为或契约生效，而只是为了确保其效力，以便在承认该契约的存在后，受约束的一方可以强制执行适当的文件。这一点从第1357条中可以清楚地看出，即：　　“第1357条。如果法律要求一种文件或其他特殊形式，如在下列第[第1358条]列举的行为和合同中，一旦合同完善，缔约双方可强迫对方遵守该格式。这项权利可以与对合同提起诉讼同时行使。　　“因此，BonifacioAparato与被告配偶之间的私人转让有效。Pagpaptunay是否足以转让和转让土地所有权，以便按照被告配偶的申请，以被告配偶的名义进行原始登记或签发不动产税申报，这完全是另一回事。为提高合同效力、方便当事人和约束第三人，被告配偶有权强迫卖主或其继承人签署必要的文件，以妥善转让财产。”　　根据你方的情况，考虑到合同的所有必要条件都存在，销售合同是有效的。　　比尔声称合同没有经过公证而无效，这是没有法律依据的。根据菲律宾法典第1358条的规定，第三方出售土地的效力必须符合第1358条的规定。因此，你可以强迫比尔在公证人面前公证买卖合同。　　我们希望能回答你的问题。此建议完全基于您所叙述的事实以及我们对这些事实的剖析。当其他事实被改变时，我们的意见可能会有所不同。

By: 菲律宾花椒姐