菲律宾买房如何不被割韭菜

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我经常能看到一些很差的菲律宾楼盘被中介包装成貌似不错的样子，很差的开发商很差的地段，实际上这样位置二手房在马尼拉只要9000人民币一平米，被国内中介包装后27000一平卖给小韭菜，这种骗一个是一个，十年之后你都不会赚钱，因为溢价的比例已经达到了240%，今天我就来教一教陌生国家买房如何识破中介的骗局，无需英语基础买遍世界都不怕。



首先关于地段，你可以问中介这个房子在什么地区？离最近的地铁站或者轻轨站是哪站？最近的商场是哪个商场？举例，拿我最近看到的骗局楼盘vito cruz轻轨附近楼盘来举例，那这个楼盘所在位置是malate区域，我用谷歌图片搜malate. 得到的是这样的图片。想吐吧？然后我再用谷歌图片搜vito cruz，得到的是这样的图片。这个图片给我们的第一个印象就是穷人居住区对吧？还不如国内的四线县城造的好对吧？不管是哪国人，精神面貌，市容市貌是穷人住的还是富人住的我们还是能分辨出来的，你基本上谷歌看下图片也就秒懂了。很显然这是一个割韭菜万劫不覆的深坑，是不能买的。甭拿离马卡蒂最贵的阿亚拉的楼盘距离说事，马卡蒂阿亚拉的楼盘现在贵以后还会更贵，而且马尼拉本来没多大，从最北面的奎松过来不堵车的时候也只要19分钟，从最南面的阿拉邦过来不堵车的情况下也只要17分钟。你得看看这楼盘周边都什么人愿意去住才行，好人哪个会选择这样的环境居住呢？









中介的骗术无非就是几种，最典型的Number1就是夸大租赁租金，许诺给你貌似很高的租金收益，今天我就教一教你英语不好甚至于完全无英语基础，如何不上当，依然用谷歌，输入楼盘名称，举例半岛一号，你问中介拿这个楼盘的英语名字（现在很多卖菲律宾的中介自己创造中文名字包装就是为了让你难查找），那么这个时候你可以问他开发商是哪家？官网上这个楼盘的链接能给我看一下嘛？他一定会说我是包盘销售的，我们有折扣，开发商贵，没关系，买的话一定问你买，我就是看下官网上这个楼盘的内容。总之，先把这个楼盘开发商官网上的名字套出来，半岛一号英语名字Circulo Verde. 我继续谷歌搜，谷歌打天下，这个时候我搜楼盘名(Circulo Verde)+租金（rent）. 然后我看到的前三个网站我点进去，是时候展示真正的技术了，一房一厅（1br）小开间（studio）平方米（sqm）价钱就是数字，你需要注意下货币符号，比索（P）美金（usd）. 那我们来看一下半岛一号真实的租金到底多少钱，卖房的中介又骗你说是多少钱呢？如下studio23平米租赁租金是15000-18000比索每月，可不是中介吹的30000比索每月。30000比索租金那可是44平米的租金，看网站房源展示。你同样也可以用这些网站上的出租房源真实室内图片来检测现实中开发商的质量和交房标准，样板间都是各家开发商精心美化过来诱惑你的，现实中菲律宾开发商很多货不对版，交房时候丑到想哭的太多了。










我们怎么通过租赁网站来判断这个地区的房子是否真的好出租呢？首先还是用谷歌搜楼盘名Circulo Verde+租金rent. 这个时候会有几个网站跳出来，我实测在菲律宾最常用租赁网站rentpad. 那我们就进去rentpad看看这个楼盘到底是牛逼还是牛皮，先看数量多少套待租房源，我们能看到这里展示78个半岛一号待租房源，看租赁租金的同时我们要查看空置待租房源数量，一周后我们在来rentpad上搜搜看这78个房源是否还在，两周后我们再来看这78个房源信息是否还在，如果不在了，证明房东租掉了，删除了信息，如果很多房源出租，78个半岛一号待租赁信息一直都在，那就证明这个楼盘是牛皮楼盘，现实中并不好租。同样在ORTIGASEAST C5大道附近我们再测下其他楼盘哪个位置更方便更容易被当地人接受。再换个楼盘名，比如说kasara吧，我再搜kasara+租金rent. 然后得到如下结果kasara只有九个待租房源，证明在同一区域里kasara更容易生活，更被当地人接受。租金来说24平米没有配家具租20000比索每月。






如果你想看周边二手房真实价格，也很简单，拿你要买的这个楼盘周边楼盘去谷歌搜，我们拿之前骗的很火的taft avenue德拉萨大学de la salle university举例，我们搜地区名taft avenue+resale(转卖二手房)，很快我们就能在菲律宾二手房产买卖的网站上看到周边真实二手房价格，德拉萨周边zen residence二手房价格是多少呢，现实很打脸，250万比索18平米，均价14万比索一平米，然后我们除以比索人民币汇率7.1得到周边真实二手房房价是区区一万人民币一平米，那如果中介卖给你taft avenue附近vista的期房房价是25000人民币均价一平米，你应该可以直接跟她说草泥马啊朋友再见。千万别以为vista房子比smdc牛逼，实际上vista是菲律宾倒数第二的开发商，哪个质量更差我比较不出来，但是论规模和公司实力，一定是SMDC强过vista不知道多少倍。









小白如何分辨开发商到底是高端还是低端？简单，依然用谷歌，输入开发商的名字，举例Ayala land.  再输入高端房产的英语high end.  谷歌结果出现了Ayala land high end developer. 形容高端的英语词是什么呢？high end,upscale,luxuary.我们再试验一下Rockwell high end进谷歌以后. 匹配吗？得到的是如下，结果匹配。证明Rockwell也是高端房产。





那低端开发商怎么搜？没有一个开发商会承认自己低端，嘿嘿，就好像我黑但是你不可以说我黑，那这个时候他们会用英文单词去代替，当你看到low cost,affordable. 这些英文的直接意思是价格可承受的，说白了就是低端委婉一点的英文说法，那么我们谷歌搜vista land affordable. 跳出来了，匹配，证明这家是低端开发商，我们再搜smdc affordable. 看跳出来什么，又匹配了，证明这家也是低端的。然后我们再搜alveo land affordable. 不匹配，证明alveo land价格不是一般人能承受的，是高端房产针对菲律宾富人。








最新菲律宾中介骗术升级，什么断供房捡漏，高租金收益吃租等骗术又卷土重来了，很多这样的楼盘月供只要2000-3000块每月，你要想想为什么前一个中国买家会选择断供，如果真是好房子，人家为什么不要？中国人哪个供不起2000-3000的月供呢？不要无非两种原因，一个就是买完以后发现上当买错了而主动选择断供止损，或者第2种，疫情控制不利，前买家看不到任何希望，房子就像儿子女儿，能选择断供不要，指定是发现有问题，人家都上了一轮当了，你还巴巴凑上去“捡漏”再给无良中介骗一轮？低端楼盘离开高空置率谈高租金收益都是耍流氓，不信的尽管上，包你未来2年租不出去，果然韭菜是一茬接一茬割不完的，菲律宾房产和投资上傻子太多，骗子眼看快不够用了。但是谷歌可以帮你还原真相，谷歌在买遍天下都不怕。




任何一个海外国家都有当地的华人论坛，比如说英国有超级苹果论坛power apple,法国有战斗在法国论坛，菲律宾有菲华网，菲信网生活通这两个论坛，这样的论坛一般都有租房板块，以方便在海外当地生活的华人租赁房屋，从这些本地论坛上面你也可以看到很多当地真实的租赁信息，可以帮助你鉴别当地房租真实水平，国内一些卖海外的房产中介NB吹的吓人，利用小白信息不对称，往死了忽悠你。当然这样的论坛上面，中介的广告基本都是给网站交钱打广告，你搞不好会落入本地骗子的口袋，所以还是要自行鉴别的。这种网站哪里找，依然用谷歌，搜索菲律宾华人论坛。英国华人论坛，法国华人论坛，想买哪里就搜哪里。



以上方法不光试用于菲律宾买房，试用于说英语的任何国家买房，都可以如法炮制。有限的英语基础，国内买家也不用再被骗了，半小时就能打脸行骗中介。RYAN上周刚开了3000W RMB阿亚拉ALVEO的大单，心情超好，教教你们如何购买菲律宾房产不入坑，菲律宾房产投资第7年，生活在马尼拉本地的新移民，有实力的客户欢迎来撩。
作者：Ryan Gao 菲律宾房产实战经验