菲常之旅-菲律宾买房记（3）

蓝色咏叹调

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上一篇文章《手把手教你在菲律宾做房东》，我简单分享了在马尼拉做房东的经历，被不少朋友称为“干货”，但意犹未尽，要求进一步详细分享买房心得，同时大家也担心：投资菲律宾房产是真实利好还是资产骗局呢？

那我就从需求，风险，保障三方面说起，今天先说需求吧。



Why the Philippines? 我为什么选择在菲律宾投资呢？

1

因为，害怕返贫！

我出生于贫困农村家庭，依靠做家教和拿奖学金读完大学。大学毕业后靠努力工作、储蓄理财和在广州买房卖房跃进中产。时间的复利，是我改变命运最大的底气。

但好景不再。目前，一年期的存款基准利率是1.5%（1990年是10.08%）。银行存款跑不赢CPI。炒股？曾经凭运气赚的钱，最终凭实力亏光。私募股权和基金？我朋友的钱到期了，没钱给，还要再等待3年！！！



出于对返贫的害怕，凭借英语优势，我开始了解海外投资渠道，分别考察了美加、澳新和东南亚，最终将目标锁定在菲律宾首都---马尼拉。

2

综合考虑，投资马尼拉房产具有得天独厚的优势。

火爆的租赁市场

2018年全球领先的租金回报率，高达8.98%



然而，国内一线城市租金回报率不到2%。



房子租给了谁？

本地租客：

调查显示，马尼拉21-34岁的本地人中，有69%喜欢租房而不是买房，其中大部分刚毕业或者工作不久，收入不足，在没有购房能力的情况下，都会选择在公司附近租房。

数量庞大的BPO员工：作为全球最大的呼叫中心BPO（Business Process Outsourcing)，菲律宾跨国公司员工数量达130万，目前该行业正处于迅速发展阶段，这是租客的主要来源之一。

大学生：马尼拉云集了菲律宾80% 以上的高等学府，但不同于国内的是，菲律宾的大学不为学生提供宿舍，必须自行租房，这样就为租赁市场提供了稳定的客源。  

外国人租客：

       马尼拉拥有全球最大的在线网络娱乐业，其中国员工数量较多，行业的蓬勃发展，直接将菲律宾房租推高了30%-50%， 大大促进了租赁市场的繁荣。我自己所买的大部分房子，都选择在拥有PAGCOR牌照的大楼旁边，基本上都是当天收房当天出租。



稳定增长的房价

根据Global Property Guide报告显示，近五年来菲律宾房价增长63.9%，年均增幅达到12%，首都马尼拉的热门地段房价涨幅甚至达到20%以上。

房价为何快速增长？

1、人口红利

      目前，大马尼拉的人口多达2400多万（出生率是中国的3倍，平均年龄24岁），是全球人口密度最大的都市商圈之一。未来，2030年大马尼拉人口预测将增长到3000万。

     作为一个人口过亿的国家，人口就意味着市场。大马尼拉掌握着菲律宾绝大多数资源，虹吸了精英富豪阶层和崛起了大批的中产阶级。同时，得益于外国移民和跨国集团高管等高净值人群的加入，马尼拉的房价将继续保持良好的升值前景。



2. 海外劳工

     据菲律宾央行统计，2018年OFW海外劳工个人汇款达到322亿美金，占菲国内GDP 9.7%。有超1000万的菲律宾海外务工人员，将巨额外汇寄回国，大部分首选了买房投资。

3.外国投资客

     杜特尔总统 “Build,Build,Build"大建特建计划，吸引了越来越多的外国投资者，以东南亚国家为主，包括日本、韩国、新加坡、越南、马来西亚等。

     近几年来，中菲关系进入蜜月期，菲律宾成为”一带一路“主要国家之一，快速涌入的中国投资客，成为马尼拉购房者的主流之一。

政策优势

各国购房政策存在差异，如在越南外国人买房只有50年所有权，国内产权年限不超过70年。

1、灵活的付款方式

零首付或者10%首付撬动首都核心区房产，月供免息时间长达48-72个月，收房时才付尾款。

2、永久产权

      菲律宾是资本主义国家，资本主义的基础就是个人财产至高无上。根据法律规定，房产属于个人财产，所以作为个人自由财产的土地和房产就没有什么年限问题，只有每年缴纳财产税费的问题。

3、无公摊面积

      在菲律宾买房子，不存在所谓“公摊面积”，全部是实用面积。我所购买的单间公寓，最少的面积约22平米，厨房卫生间一应俱全。

4、自带装修

     所有菲律宾的房产，在出售时都自带装修，不存在“毛胚房”的说法，且几乎每栋独立的公寓都自带游泳池和健身房。





     

在规避风险的同时寻求最佳回报，经多方权衡，我认为菲律宾房产是真实利好，最终选择了投资马尼拉房产。但在购房过程中，也遇到了各种陷阱。如何识别并规避购房风险，保障资金安全，且听下回分解。